人均生產8.40樓價7.85

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年8月28日

相比一九八○年，香港現時名義人均生產值約二十三萬餘港元，是八○年之八點四倍，而現今樓價則是八○年之七點八五倍。純看平均指數，我們之經濟生產能力足以追得上樓價升幅有(些少)凸。

反之，一九九七年之物業價格是九點三五，而名義人均生產值當時只有七點四三，感覺樓價甚貴屬正常。人均生產或多或少反映金錢流量和賺錢能力，而這些與物業價格關係密切。

既然近年人均生產有所遞上，且高於樓價的，那麽為何現時普遍人士並不認為樓價合理，甚至要當局復建居屋等？詳細研究有賴經濟學者，但相信這和期間之經濟結構轉變以致人均生產值之分布改變有關，簡而言之，就是分布沒像前較平均。曾撰文「炒家，也辛苦了」，當中有家庭收入分布之資料：http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej571.htm。

這人均生產值之分布改變不但反映在家庭收入上，亦反映於不同住宅單位大細之不同價格升幅，大型和大中型單位勝中、小中及小型單位，粗畧說是豪宅之升幅勝普通住宅的。

人均生產值和生產總值由一九九七年至二○○三年「微降軌跡」橫行後，皆於二○○四年開始恢復增長，速度大致同步，以生產總值快少許。除經濟循環外，相信當時一些政策及措施，如CEPA，金融海瀟後之印銀紙救市等，亦有助經濟增長。

除上述環節外，我們亦探討住宅租金回報率之變幅，基本上一直在下調，由八十年代之8%至9%降至今的3%至4%，雖間中反彈，而主要是因價格升得比租金快，後者指數由一九八○年至今只有三點五一，是價格的44%，請看下圖 [資料來自政府差餉及物業估價署和統計署等]：

一些觀察和疑問：

甲) 在一九九○年以前，住宅價格和租金升幅是大致相同的，但後來分道揚鑣，有甚麽因由？

乙) 既然人均生產值比租金升了更多 (8.40 對3.51)，租樓住是否輕而易舉？

先答(乙)，數據上會是，但相信有能力兼有居住需要的多會買樓而非租，即不少租樓的可能不大買得起樓(不計公屋等)，亦即收入可較低。當然亦有些是大公司或顧主提供租金租住，但租大型單位始終屬少數。據此，實質租樓的亦不一定輕鬆。

對於(甲)，當時人口、經濟及收入急速上升，社會亦轉趨服務和金融業，「嬰兒潮」人士又開始成家立室，加上土地(樓宇)供應受限，價格不難獨當一面。見價格越貴，反轉來又今其他家庭節衣縮食都要先置業，甚至形成「結婚要先買樓」思維習慣，將社會分有樓和無樓兩類。

當然這思維有其經濟因素和措施導致，但現今狀況亦與八九十年代不同，不必仍緊抱這置業第一思維，因其以往之premium factor已用得七七八八。

日後或許有新支持因素，但未必是靠量。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。