房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
供應多少，便建多少？
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○一年二月
筆者曾在北美洲參與地產發展及投資項目，每遇到有潛質之地段，先做的工作之一就是估計（或猜度）該項目在既定時空內可有多少需求（以單位或樓面面積計），這當然涉及考慮不少宏觀如經濟狀況，以及微觀如競爭對手的供應量等的因素。無論如何，這估計的需求若高於該地段之「地積比率」（plot ratio, 在北美洲這多被稱為樓面面積比率[floor area ratio] ，即可建樓面面積除以土地面積），發展商或投資者便可會向有關方面如市政廳及城規局等作遊說要求批多些，若相反，即允許之地積比率「用不盡」，則考慮出價買入地段時便會以較低於允許之地積比率作依歸。舉例說，某地段之允許地積比率為十，但若市場只需六，則市價及發展設計等均會以六為基礎而非十。要注意並非所有北美洲之市鎮都有明確之地積比率政策，不過這是另一課題。
在這方面，香港以往及現在仍很特別，很少人（根本沒有）會問應否興建至允許之地積比率，就算有也相信很快便被「奇異」之眼光看待（筆者並不排除會有少部份項目未曾用盡其地積比率，但相信這與市場無關，多是建築技術問題所致或是自用等理由居多）。這現象的存在而又未曾導致較大之負面影響或供應過量（至少九七年或之前如是），顯示供應未能滿足需求，因而市場不須考慮是否可建盡地積比率。而且市場人士以及不少分析和報導仍以允許的地積比率計算樓面地價等，但隨著土地政策或市場結構之變化，或許應在某些層面作另外一些角度的觀察。以下的簡單舉例供參考：
一、 假設某市場每年有一百名置業者購入一百個住宅單位，每單位均為一千方呎和作價二百萬元。因此整體市場，無論從私人和公共來源，即提供十萬方呎的樓面和共售二億元的住宅。另假設建築費為每方呎一千元，即一百萬元是用在「磚頭」上，其餘一百萬元分散於「地價」和「發展商利潤」裡去。
二、 假設市場增長至二百名置業者，但整體市場仍只提供十萬方呎樓面，那麼發展商主要方案有二：（一）如前興建一百個一千方呎的單位售給其中一百名置業者（買家因須爭購，價格可會高於之前的二百萬元，但除非假設經濟也比前進步或原來之價格偏低，價格之增長會有限，如難以超越三百萬元，即市場頂多共售三億元之住宅）；（二）興建二百個但只有五百方呎的單位售給該二百名置業者（假設置業人士仍可接受），每單位仍售二百萬元（註：市場能承擔的平均售價與單位面積無關，即市場共售出四億元之住宅）。假設建築費不變，前者意味三百萬元之分配可為一百萬元建築費加二百萬元地價和利潤，後者的二百萬元分配則為五十萬元建築費加一百五十萬元地價和利潤。至於哪個方案好些視乎情況而定，但若地價和利潤以五十/五十平分，前者利潤共一百乘一百萬元等於一億元，而後者則有二百乘七十五萬元等於一億五千萬元。一切均等，發展商多傾向採納後者。
二、 三、 假設市場仍有二百名置業者，但整體市場現增加所提供之樓面面積至二十萬方呎，那麼發展商主要方案有二：（一）把每單位之面積由五百方呎增至原本之一千方呎及仍造二百個單位，售價二百萬元不變；（二）維持每單位之五百方呎面積及仍造二百個單位，售價二百萬元不變 （另一選擇是興建四百個五百方呎的單位，但這明顯供過於求，行不通）。前者對發展商而言和（甲）情況相似，只是單位量多一百個，若地價和利潤平分一百萬元，整體利潤便有二百乘五十萬元，即一億元。後者則與（乙二）相近，整體利潤有二百乘七十五萬，即一億五千萬元。當然，這涉及大小因素及市場參與者包括置業人士和發展商的互動。舉例說，發展商或許傾向繼續興建五百方呎單位，但置業者若知道有二十萬方呎供應時，不少會「感覺」五百方呎之單位不值（且有供過於求之風險，會否是另一問題），因而令發展商須將五百方呎單位割價或增加單位之面積以維持近二百萬元的售價，割價或增加面積的多少則另計。倘若單位之面積雖增加但未及原來的一千方呎，如只得七百五十方呎，這便意味有二十萬減十五萬，即五萬方呎的「未用剩餘」供應，亦即整體允許地積比率只用上了四分三。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。