房地產技術
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僭建可釘契 禁賣有商榷
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○一年一月
近日從報章看見有關部門欲建議禁止有僭建物的物業出售(或令這變成違法)，以助「鼓勵」業主重視有關問題及減少僭建物數量，尤其那些有危險性的。該報道又提及出售前須有檢認沒有違法僭建物的證書，以及一些界別人士的意見。筆者並沒有詳細的資料，也非樓宇維修方面的專家，雖覺用意良好，但一些層面及細節有待商榷。部分如下。
一、 僭建物可寫上物業契約裡，禁賣則似乎有些問題。舉例說，一輛不合規格的汽車可禁止上道路，但禁賣則說不通，因買家未必用來上路，如做「拆除舊車」的，或會修理變回合格再上路也非不可能，尤以愛玩古董車人士。套用於物業上，部分專收舊樓重建的發展商可受影響，因大部分舊樓均有僭建物，就算買賣雙方欲交易也不能。間接地，這也影響樓宇的供應及部分市區的重建速度
二、 釘契一般相信已有足夠「誘因」或說服力，因普遍買家多怕麻煩，看見契約上註有什麼僭建修改令之類已被嚇怕，不怕的多壓低業主的叫價，若非太困難，一般業主會拆除僭建物的。這也意味對那些有困難的業主或根本不打算賣出的業主，就算禁賣也未必起作用。
三、 「沒有僭建或違例」的確認證之類，報道提及設立這些證書，即賣家（業主）出售時須聘請專業人士評估或檢認方才作交易。這層面用意或許良好，但有一些技術細節問題。舉例說，以現在建築例計，不少舊樓是不合格的，雖興建時符合當時的條例。這並非說現在這些物業變成違例，因建築條例一般不會追溯以前的（加建改建則例外）。而是要確立一些舊樓的合法性需不少人力及時間，查閱有關該物業的檔案，包括「批則」，這並非所有業主可付出或願意付出的事項（雖不能付出或不願付出否代表一定不應付出），而且，這些認證可有時間規範，如只代表該認證發出之日的狀況，若某業主（賣家）後來才加設僭建，買家又基於該認證購買且後來才知道有問題，這情況就不知如何計算。另外，大廈多有「公共」地方，一般如走廊、機房之類，如這地方有僭建物，是否影響個別單位物業的認證呢？若是，那麼每次執行檢驗的專家人士便須巡驗所有公共地方，工作量可不少。一些舊樓甚至沒有公契訂明共同擁有的部分。
要聲明，筆者並非反對或支持這建議，因為不少細節還未細閱（或刊出），只是想到一些可能而已。雖說生命的可貴不應只用金錢角度衡量或作「借口」（如修改拆除僭建物費用、顧問費用等），尤以理想的看法，但事實會是影響一些業主決定的因素之一，尤以一些較細銀碼舊樓的業主，拆除費用已佔該物業單位價格相當部分。二手市場運作的可能影響應有適當的考慮。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。