香 港 樓 市 未 見 泡 沫
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年06月17日
根據近來一些傳媒的報道，世界不少地方均好像存在房地產泡沫，美國東西岸主要大城市已屬耳熟能詳，現在連內地部分市場如上海亦頻頻「見報」。據此，加上香港豪宅及旺舖近期亦創天價，令一些人士認為本地或許也有泡沫之嫌，甚至有投資機構預測價格也許較大幅調整。
樓市（或許甚至其他市場）分析及預測從來並非容易，判斷某市場或市段有否泡沫總有些許主觀成分，更遑論預言何時爆破了，且價格短線去向很多時候亦未必和理性基調有關，因市場（人們）的投資情緒可大於一切，升勢跌勢難阻。
然而，美國以至內地的一些市場的確看來有些過高，調整是遲早之事，但技術上看，本港整體房地產市場沒有（未有）多大泡沫現象，部分因由與觀察如下：
豪宅除外，整體私人住宅市場價格並不脫節 這是指與經濟表現及人均生產而言，近年的升幅只是收復以往失地，並未超越界線，雖其上升速度亦不菲。以二○○三年中計起參考中原指數，普通私人住宅價格二年來升了約百分之六十，這水平以名義價格計算是上世紀八十年代初的五倍左右，而本地現在的人均生產亦約是當時的五倍，即現今樓價和經濟表現「配合」；至於為何與人均生產掛勾，因為樓價基本上反映經濟表現，其他因素如利率，供應等不是不重要，而是不及經濟表現重要（筆者在二○○三年撰文談及類同觀點，有興趣人士可參閱http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej253.htm）。
利率雖升但仍偏低 讀者或許可說這是人為的，若不，樓價便可顯得不便宜，因供樓變得困難許多了。這不無道理，但經濟以至樓市皆是「人為」的，利率高低背後亦可有一些政策目的，而現在利率之低的確令供樓輕鬆些；然而，從技術上看，亦正因為供樓未變得苛重，泡沫存在的機會也大減。
寫字樓價格仍未及前高峰 不俗的甲級寫字樓呎價萬餘元仍有交易，有時甚至「有找」，相比前高峰期的水位依然有距離，因此起碼這市段不像有什麽泡沫。當然，技術上不能單看價格現今和前高峰的對比；然而，一般租用這等甲級寫字樓的租戶，近年均有盈利增長和擴充業務，雖不排除他們沒以前那麽「闊綽」（目前不少企業或跨國機構運作成本管得很嚴），但財務上並非比以前萎縮。
商舖提升租金或售價不易 近年也興起把一些商場分細改建後售給小商戶，但不少未能真正創造出新需求或格局，投資這等商舖亦可能面對租務或轉售困難。
工業市場 租金以至租務活動近年像有所提升，部分較新穎的賣價也有些瞄頭，但整體仍非大旺，始終本地工業需求不比七、八十年代；然而，上次高峰期連工業房產也獲相當追捧。
整體而言，本地經濟較成熟，房地產市場理應亦趨成熟。然而，從投資習慣角度看又像不是如此，這或許和現今環球化（投資速度加快等），以至鄰近一個龐大新興經濟（中國）有關。無論如何，沒有（或未有）泡沫不等同價格只可向上，也不保證不會下挫，最多只能說理應不會大跌，因後者（大跌）情況並非沒可能，但相信不是快將來臨的事。
鍾維傑、卓凌地產分析有限公司行政總裁