香港樓價會像1984至1997嗎？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2011年4月20日

有說通貨膨脹已到，還會變得更利害，這點有道理，全球印了那麼多銀紙，不見通脹或資產價格上升才奇怪，包括房地產的。最近甚至有朋友認為會重複1984至1997之浪，說2003等如84年，即2016又見另一高峰，現價到時會看似平宜。

真想承他貴言，然而，還是計計數，免得頭腦過熱。以下資料來自政府統計署和差餉及物業估價署，年期由八十年代初至2010年：

甲) 香港樓價與通脹同向

利用數值關係計算通脹 (以物價指數為代表) 與樓價 (以住宅指數為代表) 之關連，不同時段都呈現較強之數值關係 (越近1.00越強，近0則弱)，這本身不一定表示兩者必有因果關連 (因可以是碰巧)，但有機會是這樣。

時段：	1981-2010	1981-1990	1991-2000	2001-2010
數值關係：	0.89	0.82	0.65	0.89

乙) 84至97和2003至今之樓價指數走勢

若2003開始之浪到2016年時要像1984至1997那次的，今倘的has a lot to catch up，須加倍努力了。若只用開始年和終結年之樓價指數計其年複率，1984至1997有19%左右，而2003至今只有13%，餘下的數年要每年平均遞增約26%才及84-97那次。請看上圖，今倘之升幅不夠97的斜。

丙) 84至97和2003至今之物價指數走勢

假設通脹真的影響樓價，令其上揚，就必要比較84-97時段之通脹率和今倘2003至2016的。若只用開始年和終結年之物價指數計其年複率，84-97大約近8%，而2003至今2%也不到，往後至2016的數年要每年上升15%才行。請看下圖，今倘之物價指數升幅亦不及84-97的斜。

綜合來說，要是次之浪像九七，樓價要於未來數年年升26%，而通脹率亦有15%左右。是否會出現，各人自思吧。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。