由94長持至今只按年賺2.77%

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2012年2月7日

利用中原年末之指數，我們計算以下不同投資策略所能帶來之按年回報：

甲) 長持保守策略 = 由1994年買入長期持有至2011年才賣出，期間不賣不買；

乙) 每年有買有賣 = 由1994年開始，每年皆在年頭買入和下年頭賣出一趟，直至2011年；

丙) 醒目或好運 = 由1994年開始，每趟買入皆於低谷 (如2002年)，賣出時是高峯 (如1997年)，直至2011年；

丁) 不醒目或運氣差 = 由1994年開始，每趟買入皆於高峯，賣出時是低谷，直至2011年。

以下就是各投資策略的表現，注意是純用整體市場平均指數計算，亦沒有包括買賣費用和借貸，抑或租金收入：

從上述，可看到醒目和好運的成績最佳，相反就倒楣，且似乎長持不比多買賣的遜色：

一) 出入市時間非常關鍵 = 無論憑智慧或彩數，賣出買入合時賺得最多，不合時不但無得賺，還可令身家縮水。因此，筆者不贊同買賣時間不重要之說，市場變化難預測甚至做不來是一回事，但改不了時控對投資的重要性。

二) 若買賣不着眼時機，投資成績未必較長持的投資者好 = 以上述為例，買賣多可能還蝕了許多買賣費用及稅項，加上長持的還可於期間有計劃地租出物業收取租金，實質未必輸給買賣較頻的。

三) 醒目／好運的不需要年年買賣或「持貨」 = 有好些年 (如1998年至2001年) 可放假去也或做另一些事情。據此，筆者不認為好的房地產投資基金須常換組合裡之物業，又或其管理層日忙夜忙不放假是好現象，只懂死做無用。

當然，以上嚴格而言只涉及二手私人住宅市段，且指數並未細分港島、九龍或新界，亦沒有以樓面面積大小分類。即是說，上述計算只是宏觀之平均數，個別案例通常不是高過就是低於平均值的，發覺自己之投資經歷與上述有差異屬正常。

此外，除出市入市外，要有好之平均按年回報亦須其他環節配合，例如懂得揀選合適物業，不要付比市價高太多之價錢 (除非你看到該物業之潛質)，又或着手物業的營運 (包括貸款) 和管理效益 (包括裝修、放租策略) 以增加其價值。若不，隨時功虧一簣。

簡而言之，入對市但揀錯樓可以一樣煩。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。