除去對REIT之偏見

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2012年9月1日

朋友和客戶之中，一旦提及本港上市的房地產投資信託基金 [短稱房託]，有不少便認為是「麻麻」的投資，因不是仍低於上市價，就是玩耍財技，部份更有公眾形像之問題。

上述並非全無根據，不過一來部份以現股價計十分抵買，派息比一般高，二來那些上市財技之影響已沒多少剩餘，三來論及公眾形像許多時是「公有公理，婆說婆理」之爭，難有共識。

不過，亦有人以為房託之表現不及一些大藍籌股好，這便有點偏倚，今期嘗試以股票整體表現說明事情：

A) 資料來源 = www.Webb-Site.com，即有「股壇長毛」David Webb的網站。

B) 以股票總回報 (Total Return) 計算 = 即不但計價格升降，派息等也算進去，這亦是上述網站新加的功能，全數上市公司的表現皆可知悉。

C) 以下是一些房託和普及藍籌股之比併 = 由2006年8月1日起，按年至今年8月1日 [見表]。選擇冠君及領匯是因為它們共佔七成左右的房託市值，而匯豐仍舉足輕重，雖有點不復當年勇，而長實和新地皆是發展商之表表者。

總回報% 由：	冠君房託 2778	領匯房託 823	匯豐005	長實001	新地016
2006年8月1日	43.54	171.42	-33.23	43.64	39.72
2007年8月1日	17.81	157.53	-37.30	12.50	15.73
2008年8月1日	29.84	133.95	-34.80	4.60	-6.95
2009年8月1日	37.61	119.63	-5.06	12.84	-12.53
2010年8月1日	2.87	82.24	-11.85	14.57	-11.80
2011年8月1日	-12.52	29.03	-10.39	-11.93	-16.16

D) 觀察 = 首先，領匯之回報在不同入貨年均表現最出色，且贏不少幅度，亦有持股越久回報越多之傾向。第二，冠君雖不及領匯，但相對其他算不俗，跑贏居多。第三，有大笨象之稱的匯豐相對不濟，除非捉中08年的低點。第四，兩大發展商財雄勢大，人才濟濟，但股票回報並不特別高。

E) 那麼風險呢？= 筆者與香港大學有作點研究，由2007年11月8日起計，純以股價波幅運算，上述股票 (不包括匯豐) 之波幅如下 (數字越大風險越高)。

股票	冠君房託2778	領匯房託823	長實001	新地016
股價波幅	0.24	0.24	0.18	0.21

的確，房託之波幅度可較大發展商的高，但若回報相對風險之比例夠好，多些風險是可接受的。舉例說*，以2007年8月至今的回報看，或許冠君的回報相對風險比例未必夠高，但領匯的就相當足夠。

投資地產股的，應考慮包括REIT。

*註：上述之回報及風險在時間上並不完全同步。

申報：筆者有REIT股票。  

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。