房 地 產 升 價 途 徑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年07月30日

現時銀行存款利率低微，不少投資者或許會因為購置物業收租仍有數厘可圖而置業，但相信仍有不少投資者是搏升值升價的，雖這方面未必及從前來得容易。然而，房地產升價不外乎數個情況，部份如下：

(甲)市場市段升價=這升價不須費太多功夫，只要時間捕捉得準便可，低入高出，無論是靠運氣，市場觸覺或深入思考分析等。大多市場市段升值都與經濟表現或現象有關，如突然有「熱錢」湧入，人們收入增加，經濟有實質增長等導致，捕捉此等大方面相較容易，短期走勢則見步行步多。分析工具有一定幫助，但市場感覺和投資勇氣亦重要，缺一不可，否則不是有謀無勇，便是有勇無謀，皆有所損失。

(乙)改變用途容量等方式=如由農地改做屋地，或由原本只可興建若干樓面呎數改為可興建更多，亦即加大地積比率，或由工業用途改為更賺錢的住宅用途等。這些均是開發商日常事務，以增加其手上地段價格之方法。這些改用途或增加容量也非盲目人做就做，而是須和整體市場氣氛、市勢、經濟表現、需求量、供應量等互動的。舉例說，改用途最好趁市弱時進行，因補地價之數額可細些，但推出市場時，多希望勢頭良好。這層面亦是所謂「創造價值」之舉，成功時不但賺取原有用途或容量之升價，更賺了新用途或容量所帶來之額外升價，後者當然要扣除補地價之數。

(丙) 改善原有物業狀態=某程度上這也是創造價值之舉，只是和前者的比較時少了改用途或容量之環節，亦即技術上較簡單，只多涉及翻新裝修等工序。接近之舉例如本港之蘭貴坊，不涉及太多之重建(亦非靠重建)，改用途或增加樓面面積，只是改了「面貌」和「內涵」，以迎合及釋放當時(及現時)一些需求，如給中環高級上班一族以至遊客一個有「地道」氣味，但又有時尚感的地方，成為本地一個中西文化交匯點。當然，並非這樣較大規模才可改容換貌搏升價。找一幢甚至一兩個物業單位也可製造這類機會，關鍵是良好市場觸覺及想像/創造力。

總括而言，市場升價涉及較少技術性資源，有良好找尋樓盤網絡和做好賣買手續等便是，而後兩者則須不少專業知識，尤以改用途等，當然亦多賺了創造價值那部份。