設 施 管 理 為 何 物？

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年07月23日

設施管理之英文是FacilityManagement，也有作雙數的FacilitiesManagement，簡稱「FM」，是涉及將營商之三大環節，包括人才人力資源(people)、營商或運作流程(processes)和有關設備設施(places或properties)融合起來，以達致一個具有效益及效率之運作，提高企業機構利潤及減少成本等。設施管理在外國已非新事物，而本港近年亦興起研究或採用。

部份讀者，包括一些行內人士，或許會問設施管理實質是甚麼，以及和物業管理又有甚麼分別。簡單答案就是傳統的物業管理主要圍繞著兩大層面，租戶或用家管理(聯系)與磚頭之維修管理，而設施管理則涉及較廣，如會考慮某機構之管理結構及運作流程才作設施管理制度上之建議，因而亦較傳統物業管理具有「策略」性(strategic)及「決策」性，不只是聽從設施租戶或用家的指引。

舉一個例子，筆者認識的某大跨國電腦集團，和其他跨國企業一樣，在全球擁有或租用不少物業和設備，包括區域寫字樓、總部及廠房等，呎數隨時以千萬計，對這等跨國公司而言，其盈利非來自這些物業或設施之升值，但這些物業及設施均須配合企業之營運方針，一方面盡量減少或除去已過時之物業及設施以省成本，另一方面亦須吸納所須之物業及設施以防生產線及目標被拖慢，影響企業整體盈利。傳統而言，這等跨國企業皆有自己的物業管理組，協助企業及其用家部門(如生產部、推廣部等)在各地租用或購置物業和設施，一般是較被動的。但筆者認識這跨國電腦企業有些不同，其設施管理組有相當權力及影響，不但對在哪裡設寫字樓，廠房有指導性，且用家部門的流程如何(稍)改以適應國外環境也有一定影響，較傳統物業管理組具有更大管理空間，亦有相當「主導」性。

以外國經驗計，從事設施管理人士不一定有著房地產或建築背景，許多會是律師、會計師等，有些更和這些專業無關。這亦反映設施管理之多元化，需要不同領域之人才配合。設施管理所涉及之範圍許多時取決於該企業或機構之業務性質，如酒店之設施管理和醫院的在許多細節上會有所不同，雖兩者皆有共同事項，如日常維修，改建或加建項目，監控程序，設計挑選，成本管控，用家聯系等。

設施管理除在取態上較主動外，亦抱著一些「預期」及「預防」態度，簡單地說，不是有事發生時才考慮如何處理。這尤以「九一一」及本地「沙士」之後，不少物業設施已定期制定一些預防措施，包括員工緊急訓練及相關指引。此外，設施管理亦可利用時下一些電腦及資訊科技來協助管理各設施之運作和運用，而這些科技硬件及軟件可令設施管理人員更加「即時」地(realtime)對一些發生的事情作出反應，將負面影響減低，且可較有效率地調動人力物力。

總括而言，設施管理應對擁有不少物業資產及設施設備之機構有幫肋，長遠可增加營運效益及效率，有興趣人士可參考本地設施管理學會之網頁http://www.hkifm.org.hk*。

*註:作者為這會成員之一。