房地產技術
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「感覺上」的貴
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○○年十二月
最近在一個商會午餐講座聆聽某大財經機構其亞洲研究及分析總裁的演說，其中提及香港物業價格仍然昂貴的論調。這位分析總裁是美國人，本身畢業於美國名牌大學，在財經界有一定程度的地位，且其觀點也是不少筆者認識遇見被外國大企業派駐在港工作的高級行政人員所認同的。簡單來說，在不少外國總裁眼中，香港的物業價格仍貴，間接或直接影響本港的競爭力。這不全無道理，例如本港甲級寫字樓的租金平均比一般城市高，但筆者覺得並不全面，也不完全贊同，一些觀察或原因如下：
一、 外國大企業喜用「最靚」的物業。無論是寫字樓（起碼在港的「總行」會如是）或住宅，購置或租賃，一般大企業為保持某程度的「形象」，多選用該市場（城市）最好的物業。因此，不難想像其行政總裁等只知山頂、淺水灣的住宅租金及賣價（這些的確比一般外國城市的「對等」（註）物業貴），因而「感覺」本港的物業還相當「重皮」。
二、 以每方呎樓面價計，香港仍給人「昂貴的感覺」：舉例說，現在本港平均樓價約二百三十萬元左右，若以美元計，即為三十萬美元左右。當然，三十萬美元的平均樓價不算低，但比起現在一些美國主要城市會是低些，那為什麼外國人仍叫喊本港的樓價偏高呢？
這除他們不少只集中在較貴的市段外，另一原因就是以呎價計（買或租），尤以住宅的，聽起來的確昂貴。以上述的例子，本港的平均住宅還須約四五百美元一方呎，在美國這已可購買到一些大城市最頂級的豪華大廈單位，這還未計算本港的呎價是基於「建築面積」（外國多以實用面積）。
三、 外國高級行政人員在港的「對等」居住單位一般比其在原有地可買或租到的為「細」：對本港人口來說，要住上如山頂三千方呎樓面的大廈單位，尤以素質方面看，已令他覺得相當「屈就」，因這筆租金或樓價數額在美國等地區可入住一座豪華大屋，且有不少私人園林休閒地方，他或她不難「感覺」本港樓價仍貴。
若從某方面的數據著手，現在本港的平均私人住宅價格是相對「廉宜的」，尤以價格除以該市段的平均家庭收入計。當然，這層面的廉宜主要指「供養物業」，不是指投資方面。若用以上的舉例，一般購置二百三十萬元左右物業的家庭，大約有三萬至四萬元的每月收入，即一年為四十萬至五十萬元，因此簡單的比率（樓價除以每年收入）為六倍左右，算是「甚易供」了。當然這反映「信心」及「收入風險」。至於有人認為六百方呎「住不落」則是另一個問題了。
（註：要注意這是「對等」物業，英文是Counter Part，但對等不一定表示「同等」或Similar。舉例，本港的平均中產階級私人住宅單位是一個約六百方呎的大廈單位，在美加，這「對等」單位可是一座約二千方呎的獨立屋）。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。