加拿大工業市段比美國的好
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年05月27日
根據公開之報導，加拿大工業物業之表現較美國為佳，「利用」率遠較美國高，空置沒那麼多。因此，有不少美國工業物業開發商近年「北上」尋機會，但這則引申至會否供應過剩之問題，有如美國早年前。
從本港角度看，加拿大經濟基本上跟隨美國，前者約三千萬人口，後者近三億，即大致上加拿大只有美國十分之一經濟生產力，雖版圖不比美國遜色(但多為冰冷之地，而大部份加拿大人住距離美加邊境不超過二百哩範圍)。據此，會發生在美國之事情，包括房地產市場表現，也可於加拿大出現，美國傷風，加拿大肺炎。然而，研究發覺這未必既定事實，部份見解如下：
(一) 加拿大工業市段有實質經濟支柱撐著=美國近年低利息措施下導致家居住宅升值，而這又令裡普遍美國家庭增加消費，對不少產品包括日用品、傢俬等需求日增，而這又對加拿大尤以出口有利。這和美國工業出產商之「吊鹽水」情況有別，且加拿大之價格比美國整體來說仍然較平宜。
(二) 加拿大近年有明顯就業升幅=而就業又意味須有「工作地方」(工地)以作生產，因此工業物業市段表現不俗，工業物業利(使)用率高，空置廠房低，大約只有美國的一半左右，且兩國某些文化教育水平以致語言(加拿大法語區除外)等有相近之處，即美國廠商搬往加拿大時算是輕易，法制基礎也類同。
(三) 「待用率」與就業增幅成反比=這裡「待用」率是利/使用率的相反，即若利/使用率是百分之九十，待用率便是百分之十，而兩者概念上是指一些「可差不多即時提供使用」之工業樓面面積，當中可能包括一些「名義」上己租出了的面積，因美加不少業主及物業在某些情況下是允許再分租的。根據資料顯示，加拿大工業物業待用率不超過百分之八，而美國的則可有百分之十九，且加拿大就業普遍有升幅，但美國不少城市/市場是負數，即不加反減。簡單來說，待用率越高之地方，其就業升幅也較細甚至是負數，相反亦然。
(四) 美國經濟轉型及高科技令傳統工業物業折舊快和大=比方說，網上書點或許仍要實物(樓房)放置其存貨書本，但因其操作系統先進，一般傳統工業廠房已不合時宜用不著，須興建更新的來使用，而這亦解釋為何美國傳統工業市段不興旺，因是大轉型，但加拿大仍須用這類傳統工業設施生產商品賣給美國。
大體來說，加拿大經濟仍倚賴著部份工業生產，這等生產在推行美加墨西哥(北美洲)自由商貿協定後有所升幅，現佔加拿大生產總值百分之八左右，相反，美國的仍在下調，只約得百分之五，比重日降。
鍾維傑、卓凌地產分析有限公司行政總裁