身家百億買樓自住純屬消費

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年10月18日

相信大部份讀者都聽過以下見解: 於房地產價格高漲期，只要在負擔得起範圍内，買樓來自住還可以，但用以投資甚或投機，就得小心了。

驟聽起來好像有道理，但細心思考下，加上觀察親戚 朋友之行為，總覺得有些不盡不實。倘若買了兩個物業，一個自住另一個出租，又假設兩者皆跌了25%價格，若果有甚麼不高興，這不快之感覺多是兩者差不多 的，很難想像有業主會對自住那單位全無所謂，而同時甚介意出租的投資物業價格下調繼而怒氣。

或許見解只是涉及財務層面，買樓自住有如自己給自 己付租，就算價格跌也得賺了租金，不過，出租的那個也一樣啊，且真的有錢入袋。此外，資金不用來買樓自住是仍可生財的，即有機會成本，買樓自住只是衡量過 其他投資途徑後覺得還是較可取選擇而已。當然，買樓可有長期按揭貸款，有槓桿效益，升市時令回報更高，但回落時有如刀鋒，不信可問曾經九七年高價高貸的業主。

對普羅大眾而言，買樓自住既有消費者 (居住) 的成份，但亦有投資成份，哪個佔多些因人而異，不過，倚靠自住單位養老的業主為數不少。再者，自住單位佔整體資產值亦多數不輕。

然而，當財富越多越豐厚，自住物業所佔的百分比通常越趨細小，舉例說，身家一千萬時自住物業可能佔一半以上，但百億財產時，三兩億價值的屋企也只是全部的3%左右。

即是說，對百億富豪而言，從財務角度出發，其自住物業真的不是甚麼投資重點，倘若經濟有任何不妥，緊張其餘的九十七億生意和資產來得更奏效。也即是說，當有百億千億富豪表示買樓自住還OK時，是說真心意見，閣下能否跟隨如是看屬另一問題。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。