房地產技術
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樓市應看好還是看淡
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○○年十一月
近日業界有不少爭論，一方面有人看淡，另一方面則看好，雙方都似有道理。這種分野不足為奇，甚至是正常狀況（否則部分交易何來），但對部分置業及投資人士來說，可能已感覺頭昏腦脹。
無論如何，讀者可用以下角度了解事情。
一、 從「負擔能力」角度看。現在私人樓宇業主平均家庭收入大約為每月三萬元左右，即三四十萬元一年，以平均私人單位價格二百三十萬計算。這便是家庭收入的七八倍左右。這倍率不僅比高峰時低，相比一些美國大城市的十四五倍，或漢城早前的十七八倍也較低（即負擔能力較高）。因此單從這角度看，樓市的低迷未必是因為市場「無錢」（銀行甚至很積極放貸），而是「無信心」，這可能和經濟環境及政府策略有關。
賺錢能力主導樓價
二、 從「樓價走勢」角度看。這裡是指整體私人樓市而言。影響因素頗多，有宏觀的，有微觀的，也有長遠及短期的，有外及內的，也有真及假的。一般而言，短期可受一些市場事情主導，如利率升跌、市場氣氛等；長期則多受較宏觀的因素影響，如內地的經濟狀況，本地的競爭能力等。若有好的長期遠景（商機）及相配的財力才力，短期的困難阻不了發展。相反，就算利率低至零也沒用。長期因素有不少是管不來的，如內地及美國的經濟表現。但一些內部環節，如自身營商效益及效率，在某程度上是可以自決的。要達到國際水平，則有賴人才及一個可令他發揮的環境，這本身引申至本地人才的「生產」程序（如教育環境）等。簡單的說，就是人才濟濟的地方不愁賺不到錢。若加上運勢就更加如虎添翼。筆者覺得市場有時過分看一些短期事故，尤其是賣地成績等（筆者曾在本欄撰寫有關賣地成績與樓價無關的本章，在這裡不再詳論），忽略一些真正長期主導樓價的環節。至於眾環節中選一個重要的則可以是整體經濟的「賺錢能力」，這與「人才」有關，人才則和「教育」有連繫。要問的或應是「你對現在及未來的人才有信心嗎？」
人才領先優勢漸減
三、 從與其他經濟體系相比角度看。若２）是指本地人才的絕對數值。這裡則是指本地人才與其他地方人才的比較或相對數值。簡單地說，就是人家「好打些」還是我們「較打得」。以筆者有限經歷看，本地人才還是較優勝，但這領先之勢正愈來愈小，除因為別的地方（內地一些城市）技術追上外，有些地方的趕上是有賴科技（包括互聯網）在運作系統上的改進（並不一定是在人的質素上），這方面本地像未開啟（除一些跨國公司外）。為什麼要與別的城市地區比較？因為未來經濟發展（尤以亞洲計），未必可令人人皆發展起來，財經中心也不會多且只集中在數個城市，要持久當重要國際都會免不了與人家競爭及比較。若其他因素相等，國際都會及財經中心的樓價可看高一二線。要問的是「我們夠『砌』嗎？」
四、 從「地產（發展商）股票」角度看。無論看淡抑看好，地產市道的表現不一定與個別地產發展商溢利的表現有關，雖現在環境比以往「賺得來辛苦」，這是因為地產商可在「生產」（物業單位）過程提升運作效率達致節省成本效益。筆者的推論是整體地產發展界將有整固出現，一些運作良好的發展商會佔更多市場，甚至溢利表現未必比以往差，追不上的將被迫出局。
總括而言，現在的樓價，不算太貴（至於只得五六百方呎面積是一種感覺上的貴），但日後能否有升價則看本地的本領（人才）。至於地產股票，筆者不懂，但相信應買少幾種。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。