房地產技術
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竹門對竹門 木門對木門
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○○年十月
近日從報章看到本港家庭收入的分布圖表，因而把這資料與私人住宅市場的分布（以單位面積計，分類則以政府採用的為依歸）作對比是否大致上「 合」，即某收入階層是否相若適合該階層購置的住宅單位數量，一些觀察如下：
一、 政府的Ｅ類別，大致為豪宅市段，平均單位面積為二千方呎或以上。這市段大致上「吻合」，因為：一、單位數量約二萬一千個；二、以一般借貸水平（佔樓價一半左右），利率及假設還款所佔不多於每月收入百分之三十至三十五，和以市殷平均單位價格為二千餘萬元計算；三、所需每月家庭收入為三十萬元左右；四、大約分之一家庭有此收入，以全港二百零八萬一千個家庭計為二萬零八百一十個家庭。
二、 政府的Ｄ類別，大致為高級行政專業及管理人員市段，平均單位面積為一千二百方呎或以上。這市段也大致上「吻合」，因為：一、單位數量約四萬個：二、用以上一樣的假設，平均單位價格約九百六十萬元左右；三、所需每月家庭收入為十二萬元左右；四、大約有百分之二的家庭有此收入，即四萬一千六百二十個家庭。
三、 政府的Ｃ類別，大致為中等中產家庭市段，平均單位面積為八百方呎或以上。這市段有「不吻合」現象，因為：一、單位數量約十萬個；二、跟以上一樣的假設，平均單位價格約五百萬元；三、所需每月家庭收入為六七萬元左右；四、大約有百分之四點四的家庭有此收入，若加另百分之三約月入八九萬元的家庭，總數大約為十五萬四千個家庭。因此，這市段可有「擠迫」現象，即部分原可購買這等單位的人士被迫往低一市段的單位著手。間接對那些較低市段造成局部擠迫情況。
四、 政府的Ｂ類別，大致為「普及」中產階層的市段，平均單位面積為五百方呎或以上。這市段只有少許「不吻合」，因為：一、單位數量約四十六萬個；二、同上，平均單住價格約為二百六十萬元；三、所需每月家庭收入約三萬餘元左右；四、大約百分之十八的家庭有這收入水平，若加另百分之五點五月入約四萬餘元的家庭，總數便約為四十九萬個家庭。這未計算由Ｃ類別市段剩餘家庭帶來的影響。
五、 政府的Ａ類別，大致為「上車盤」市段，平均單位面積由二百方呎起。若只計算私人市場，這市段極「不吻合」，因為：一、單位數量約三十六萬個；二、同上，平均單位價格約一百二十萬元；三、所需每月家庭收入約一萬五六千元左右；四、大約有百分三十的家庭有此收入，即六十二萬四千餘個家庭。看來供求失衡，但倘若連同各種政府資助計劃如居屋單位的數量一起計算，情況便顯得「吻合」，因這等單位為數約二十七萬個，加上私人市段的三十六萬個，前後便有六十三萬個單位。
然而，以上粗略分析只可供宏觀參考，讀者也須注意以下的假設：
一、 這裡是基於「竹門對竹門、木門對木門」的假設，即是有足夠收入及負擔能力的家庭將選擇購置可反映這經濟能力的物業單位，當然現實未必如是，如富有人士可住較普通或低一檔次的單位，或收入不高者也可能住較貴的地方（如繼承「祖業」），此外也有些家庭只租不買。
二、 這裡是用現在的價住計算，但現實是有些家庭正在供貴樓，即所供的按揭本金較以上假設的高。
無論如何，從以上的數字，或許可看到有潛在機會的市段是Ｃ類別，即八百至一千方呎之間的單位，因為這類別的單位數量對家庭數目的比例大約是一對一點五，有五萬個家庭或許有興趣購入或搬遷至更適當（大些或地點好些）的物業。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。