房地產技術
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「九萬一」可滿足供求?
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○○年十月
行政長官施政報告裡有關房屋的附帶部分顯示，未來八年內可興建約七十三萬個居住單位，即每年為九萬一千多個單位，以應付未來預期增加的人口。有專家表示，這並非硬性規定每年興建九萬多個單位，而是一個長期目標云云。此外，這些新單位大部分由私人發展商負責或擔任興建，也有報道認為，這與達致七成人口擁有自置物業的目標有關。可能覺得未來樓價難以有較大升幅，而政府則希望樓價保持穩定。
以上一些看法並非全無道理。但筆者總覺得，部分觀點過分著重「供應」環節，卻忽略了只一些對樓價有影響的因素，推論如下：
一、 樓價可反映經濟表現，尤以住宅為甚。經濟表現，尤以所謂新（知識型）經濟計劃，極需要良好的人才工作隊伍；要有改革質素的隊伍，則有賴教育質素及當地是否能夠吸引外國的優秀人才加入工作群。
簡單地說，就是在該經濟下，人才是否有較高的賺錢能力？若是，不愁樓價不振（就算供求平衡也可有升值現象）；若否，就算停止興建新單位，對提升樓價也沒有多大幫助。
二、 供應目標易訂，但實質興建發展的單位數量難以準確預定，除非採取「計劃」式房屋或經濟運作措施，否則物業發展實難像一些零售產品業務般做到「ｏ岩ｏ岩好」（指供求方面）及「剛合時」（just in time）。即使用上互聯網技術協助管理生產(物業單位)，最多只是減少「時差」（lag-time，即需求出現與供應出爐的時差）。某程度上供求不平衡是難以避免的，也即是說，價格因供求而產生的波幅不是完全不會發生，只是較以往困難，時間也可能較短。此外，七十三萬個單位可能是基於某些單位的平均樓面面積計算，若這平均假設變大或變小，供應數量便有所改變。
至於七成人做業主，筆者認為，做業主與否不應是政府的責任，只要令有需要人士「有瓦遮頭」便可。有人會認為，高置業率有助增加社會歸屬感及穩定性，這未必有錯，但不同經濟體系的置業率與社會穩定性之間的關係，似乎沒有人曾加以比較研究。再者，較難捉摸及界定的環節，也可能涉及其他環節（不只是置業與否），如經濟架構、社會文化等（甚至有機會是先有歸屬感然後置業，而不是靠來增加社會歸屬感）。
總括而言，政府因是坐擁最多土地的供應者，無論是「有目標計劃」抑或「沒有目標計劃」的政策，皆對市場有深遠影響，更可能間接直接令不同人士及階層受惠或蒙受損失。要做到人人皆歡喜難於登天，政府必須有持平的取態。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。