舊樓價值知多少？
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年05月20日
有友人現居的舊樓（建於上世紀六十年代）據說有房地產開發商垂青，但又不大熟悉其居所以致整體物業從發展商角度看應值多少，一方面或許高興物業有大戶看中，另一方面也憂慮在討價還價上處較不利地位。這裡並不打算討論個別案例，只是欲藉此對舊樓業主提供一套簡單概念，希望可助其遇上類同「收樓」情況時，作出較明智的考慮：
房地產開發（物業發展）基本計算程式 對發展商而言，某發展項目的最大直接收益就是可期望的總賣價，而這賣價須扣除其發展成本，主要為地價及建築費（包括各樣專業費用）及發展商期望的最低利潤。據此，倘若賣價扣除地價及建築費後只有少許利潤，達不了發展商的預期，這項目便多不發展了。當然若連利潤也欠奉，即蝕本生意就更不會投資了。反過來看，發展商在出價給舊樓業主時，基本計算程式是把（新樓預期）總賣價，減去預算的建築及各專業包括推售費用等，再減去自家要求的最低利潤，剩餘便是其可付出的「地價」。
地價就是舊樓業主（群）可共收取和分享的價格 這價格是否高過該等舊樓現有單位本身的總市價是主要考慮，正常情況下，地價多要比現價高，多少是另一問題，否則根本不能達致磋商洽談交易，而個別案例地價實質是否比其現價高，則視乎現有樓宇的情況，更重要就是現樓宇是否已經有用盡允許（或甚有機會允許）的地積比率。愈是未用盡地積比率的，該地段地價比現樓價高的發生機會率愈高，相反則地價未必高出很多以令舊樓業主願意出售。
舉例說，某地段地皮面積一萬方呎，地積比率八倍，即可建樓面面積八萬方呎，要注意這可建面積未必和日後入伙的建築面積相同，但是這裡不打算作詳盡解譯，就當建築面積是八萬方呎。假設這市段新樓均價是每方呎一萬元，這項目便可望賣八億元，扣除二千五百元一方呎建築費（這裡將所有建築成本、推售利息等包括在內）共二億元，再扣除發展商對這項目的最低要求利潤（假設是總費用的四分之一，即要回報為百分之三十三）的二億元，便剩下四億元可給舊樓業主群的地價。
假設現有樓宇只用了四倍地積比率（即允許的一半），又因是舊樓關係每方呎平均只可賣六千元，即共計二億四千萬，那麽舊業主群平均每戶便有機會獲得比現樓價高出約百分之六十六（即多出三分二）的價格了，雖仍可因各樣技術、法律或人事等問題而告吹，但達成交易的誘因一定存在。相反，若現樓已有六萬方呎面積，即現樓宇價亦已值三億六千萬元或每戶比其現價只多收九分之一，交易達成的可能性便大減，更遑論現樓宇已用盡地積比率。
當然，真正交易過程可比以上複雜得多，且可涉及不少技術環節，包括檢閱有關允許的房地產用途、地契（尤以一些限制條件是否存在），須否補地價，以及現樓宇的面積等，專業人士的協助可有需要，尤以發展商在這方面會較業主群有着充足的資料、資源及優勢。
鍾維傑、卓凌地產分析有限公司行政總裁