中國房地產市場有多大？

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年07月17日

日常有不少傳媒報導中國房地產市場之新聞，如有多少資產被投放，有多少土地被開發，有多少樓面面積被蓋上，或價格又升了多少等，相信讀者不難感覺其巨大之規模和勢頭，然而，實質具體化來說有多大，可從以下一些數據略知一二：

(甲)資訊來源=主要從公開報導，報告如房地產藍皮書等，以及一些研究機構發報搜集而成，包括一些專業顧問行的報告。

(乙)二零零三年共建成三億二千二百萬平方米樓面面積，或約三十五億平方呎左右=這裡主要為住宅商品房，而六成處於東部或沿岸城市。那麼究竟三十五億平方呎有多大？假設平均國內住宅單位(套)面積約一千平方呎，這便表示大約相等有三百五十萬個住宅單位落成，純數字之量度實在不細，尤以美國每年亦只生產約一百五十萬個新住宅單位而已。當然，以中國人口相等美國之四倍，樓宇單位落成量只較美國一倍多些並不稀奇，就算只計中國較富裕之一半人口，落成量也不覺得太過，何況中國仍是發展中經濟。無論如何，除巨大落成量外，是年新開工樓面面積也有三億二千五百萬平方米，或作三十六億平方呎，將兩數字加起來，難怪國內不少城市到處有著建築地盤兼「天秤」。

(丙) 銷售量二億八千五百萬平方米樓面面積=或即三十一億平方呎樓面面積，以每住宅單位一千平方呎計，大約相等三百一十萬個單位被售出。若將這數字和落成單位量比較，大約顯示售出比率為百分之八十八。當然，這裡須注意部份售出面積未必在是年落成。

(丁)空置樓面面積八千餘萬平方米=或作九億平方呎左右，然而，有說這數近來已接近十億。無論如何，以平均每單位一千平方呎計算，這相等約九十萬至一百萬個住宅單位左右。驟聽起來，這數字驚人，但以全國三億多家庭計(十二億人口除以近四人一家庭)，這百萬之數又顯得不那麼嚴重了，就算只計當中三分一較富裕之人口，這百萬之量亦只佔百分之一左右。當然，空置率並非平均地散佈，個別市場或區份確可有較嚴重空置情況，且百萬之數始終非等閒。

(戊)投放資金約有八千七百億元人民幣=或作一千億美元左右，若將這數字除以是年新開工樓面面積，便大約得出每平方米二千六百元人民幣，而是年全國平均住宅價格亦只有二千七百元人民幣多些，即整體利潤未必很高(除非預期價格大幅提升)。

(己)三萬二千餘個房地產開發企業=根據有關資料，平均擁有資產值不高，只數千萬元而已，且項目借貸率甚高，部份須百分之八十餘以上，兼運作良莠不齊。近年出台之「一二一」號等土地及金融政策，相信對不少開發商來說可加重其營業困難，據報導現時有些開發商更需出高息(二十厘或以上)借貸週轉，一些汰弱留強趨勢可已出現。

總括而言，國內房地產市場的確規模巨大，需求大供應亦大，商機甚多，但參與者亦多，實力不足者不易長期生存。