人口減本身不足令房地產價格下降

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年4月26日

近期在國內講學，過程裡談到倘若人口減少，房地產需求亦少了，繼而價格也會下降。這不無道理，不過只是其中一個可能性，雖出現機會率不輕，但亦非無可避免。

如果為政者有遠見，加上合適兼靈活的土地制度，有系統地循環使用土地資源，降價不一定發生。因由如下：

A) 不是人多房地產價格便高，人少便低 = 印度人口差不多有中國多，以每平方里平均多少人口計更比中國密，但房地產價格卻較低，相反，北歐人口稀少，但房價長期處高位。 據此，不要繼續迷思人多價高之謬論。

B) 經濟生產能力是關鍵 = 無論是以觀察單一地方於不同時間的價格轉變，又或以觀察多個地方於同一時間的價格差異，皆顯示房價與經濟水平甚有關連，這是其他環節 (如供應等) 不能比較的。 因此，關鍵是人口減少時仍能保持甚至令經濟生產能力增長。

C) 人多時建造之房屋，人少了時不會多了出來嗎？= 會，但情況未必如想像中差，因為人少了會導致供需環境改變，例如有未見過的新需求出現。正如筆者父輩興三代同堂，朋輩已變為二代同堂，而八九十後更欲一代同堂 (自己住)，人少了可能會有家庭興起兩個居所，一個在城東，另一個於城西。 就算到時多了房產，其土地亦可有其他用途，包括變成公園、公共設施等。這亦多少提高了環境之質素，繼而令留下的房產受益。

D) 但需要一套合理及靈活的房地產及土地制度配合 = 這環節難度甚高，既要保護私有產權，又要顧及公眾利益，兼要平衡政府權力，又須有法理和公允之保償 (如收地等)。 但不是立法令收地容易便行嗎？純以收地效率計，行，但產權會變得無意義，價格可大跌。這環節過程不但漫長，且會碰碰撞撞 trial and error，建議趁人口還在升時未雨綢繆。

E) 人少了經濟上便被迫要走較高端路線 = 倘若成功，經濟生產力更看高一線，資產價格亦然。

講到底，經濟表現要靠人多屬落伍思維。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。