房地產技術
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氣氛好轉不等於真正復甦
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○○年九月
這是指樓市而言，尤以住宅市場。近期氣氛的確好了些，部分「好賣」的樓盤更輕微調高賣價仍然暢銷，甚至一些地產代理據聞也把資源重投二手市場，意味這氣氛可蔓延至二手樓。若言數據，大部分都有改善，如經濟增長率等，甚至人均生產也有些微增加。
無論如何，雖然樓市氣氛無疑好轉了（意味普遍人「感覺」也好些），但要真的復甦還需要一些時間及「腦力」，一些原因如下：
一、 運作效益及效率未顯著改進。近年的裁員減薪是一些必然現象，但不是單靠這些便可達玫更高一層的效益及效率。舉一簡單比喻，在建築設計時懂得四處找尋更佳建造系統及材料，達致美觀耐用的效果可以算是提高效益效率處事態度，一味只用廉宜材料不計其他則非一定是有效益效率做法，但部分人只以後者（價格）為參考。效益及效率的高低均影響一些事項（資產）的成本（控制）及收入（價錢），因此與整體經濟表現有關連。這裡「有效益」粗略可指「不做多餘或沒有市場」的事情，「有效率」是以時空、質素及成本等的最佳合併完成事情。
二、 運作思維未顯著改變。尤以一些本地企業較為明顯。舉例如做互聯網，不少企業還好像是停留在一些既定思考模式，以為多請人手造的網便會「好」些（雖或許網頁會多些），但倘若認同未來將是「知識」型經濟推動，集中點可能非以往的「人力物力財力」（雖有也無妨）而是「腦力」，因後者的發揮有機會省卻不少人力物力兼財源。三者，互聯網的主要作用並非省人手，而是在運作上的改進減少不必要的「人手」程序。
三、 以美國的經歷為例，樓市沉寂，差不多七年才有近年的轉機。當然，以美國為參考並不全適當，但有所謂「新經濟」可作參詳的地方也不多。
無論如何，美國經歷的過程大致是整體經濟沉寂四年左右，到九四九五年股市先回復起來，樓市須至九七年（九六年筆者的公司還收到不少美國廉價樓盤）才開始大升，新經濟（就算成功做到轉型）的效果需時才可顯現。
至於樓價是否難以現階段大幅回升，理性層面來說應該是，但市場非全理性，人的情性難以掌握。作一比喻，原本「紅」色和「綠」色並沒有「好壞」之分，但市場在不同時期有機會偏愛某色素如紅色，因而附有該色素的東西均漲價，雖熱潮過後多打回原形。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。