REITs分薄市場資金

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年12月15日

領匯成功重新上市，之後再有長江實業及越秀投資把物業籌備REITs上市，算是本港自允許推出REITs以來最熱鬧的時刻；內地近來又興起談及設立REITs，有說這可助解決內地開發商資金不足的困難，更有人認為REITs可使房地產市場趨穩。

不過，若認為有了REITs，市場便沒再有風險，資金困難便不再出現，或甚至房地產價格便不會大幅調整等的想法，可仍有商榷餘地。以下是部分原因及觀察，望對讀者有參考作用：

REITs只是一班投資者集資投資房地產　這並非什麼難明或絕世「好橋」，雖然REITs須有較完善及複雜的法律、財經和經濟體系支持，且架構和運作較有系統和須專業人士管理，但基本上仍只是一群人集體透過管理層購房、收租和售房，過程與個人投資者沒有過大分別，多了的程序手續一般是為保障基金投資者的權利而已。

REITs價格也可升可跌　有如上市公司股票或債券，且亦有機會犯錯作出不良的投資，令預期回報泡湯和投資者損手，REITs投資策略和借貸水平確傾向保守，但這等保守投資策略以至各樣的規範只可提供一定保障，但亦令基金在市場有較大巨變時難以即時作出合適反應。

在未普及前須建立一定的市場信心　REITs的確可以提供多一個集資渠道，令一群可能原本沒有獨立購房能力人士，憑「積少成多」辦法下購房投資，但這未普及前須先建立一定的市場信心，而這信心亦適用於股票及債券市場，否則只可能是曇花一現。

REITs長遠也跟市場走　這可從美國和一些存有REITs多年的市場看出，REITs的存在並沒有令該等市場價格只升不跌，也不像可減低波幅風險，正如股票基金的出現，並沒有帶來全球及地域性經濟、財經及股票市場的穩定。

REITs須有良好資產管理能力　雖然REITs本身可有不少投資策略上的限制，如只可投資住宅或某城市，然而其管理層操守和管理能力依然重要，有才能的賺多蝕少，欠才能的剛相反。

REITs可分薄市場資金　這非必定但有可能，尤以較成熟市場，如以往投資在「收租股」的投資者，可能轉部分資金往REITs。再者，就算這些資金來自銀行存款，這亦意味銀行少了可借出的資金，雖整體金融風險承擔可較以往平均分配。

因此，REITs本身並不一定導致市場有著更多或更好投資選擇，或價格穩定，又或資金充裕，須有足夠市場信心和良好資產管理能力才行，而這又建基在市場法律、財經及管理運作系統上。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。