要從房地產賺錢不一定要買實物

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2012年3月3日

近期樓市有小陽春的憧憬，股市指數亦所有上升，氣氛不俗，有說是由於低息環境會持續，加上美國可能又再次QE，甚麼歐債危機也暫似緩和下來。

無論如何，假設閣下相信市場今年會向好，且喜愛香港房地產資產的，除實物外，不防考慮買一些房地產投資信託基金 (REIT， real estate investment trusts，下簡稱「房託」)，原因如下：

甲) 房託股價之走勢跟隨整體樓市的 = 將個別屋苑之價格走勢和中原指數比較，發覺關係甚高不出奇，因後者是由前者構成，但當房託之股價和中原等指數也有甚高數值關係時，就表示買這些亦未必跑輸樓市，雖亦要留心，因房託主要涉及商業物業而非住宅，有機會兩者之同步走勢是反映一些背後共同因素，例如資金流量。

乙) 房託較實物 = 1) 靈活，買賣快兼即時，一旦睇好或睇淡便即刻可執行買或賣決定； 2) 交易費用平宜，股票買賣以點數百分比計，物業一般要1% 左右；3) 有團隊負責出租，不須麻煩自己或中介人，且不單靠一個半個租客；4) 普遍股息回報比實物租金的高，現時一般有五至六百分比，收租只得三左右；5) 利息等一般不須交稅，租金則須報稅，雖實物可有折舊以減稅金。

我們挑選了16個遍佈港九新界的住宅屋苑和6個房託作比較，抽樣看看如何：

一) 數據來源 = 主要從網站搜集，包括中原網和Yahoo! Finance等，時期由2008年尾至2012年1月，先看各屋苑及房託之回報興風險組合 [見附圖]。

二) 如何看圖？ = 每粒「點」皆代表某屋苑或房託，點越高表示回報越高，且越歸左亦越好，表示風險越低。基本上，22個屋苑和房託之中，沒有回報高風險低的組合，只有回報低風險高的。回報是以期內呎價或股價變動衡量，而風險是以它們的價格波幅度計算。

三) 哪些投資表現較好？ = 據附圖，領匯房託最佳，回報近120%，而風險非最高。第二位亦是房託 (越秀房託)。至於屋苑，禮頓山較佳，但若要風險少些，太古城表現最好。甚保守的，駿景園風險較低。值得留意的是，表現欠佳的也是房託。

想從房地產賺錢，不必只看實物。

利益申報：筆者持有房託股票。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。