用食物比喻美國房地產
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年05月12日
近日從網上看到一篇用食物主要類別來比喻美國房地產不同市段的文章，其描述很有趣，現把部分內容與讀者分享，其提及四大食物類別及四大房地產市段，前者分別是肉類（含豐富蛋白質）；澱粉質類（如米飯、麵包等則含碳水化合物）；果菜類（可有很多維他命素）；奶類（提供鈣質），它們各有所長，均為健康的要素。至於四大房地產市段，是指商舖、住宅、寫字樓與工業；基本上所有（稍有）規模的房地產市場均會有這數個市段，多少及分布情況則每市場可有不同，四個不同市段提供╱滿足不同經濟及社會人口需要。
美國商舖市段如肉類 指其是這四大市段中，最具投資價值的環節，主因是不少租約快將滿期，以往較便宜的租金有望以較大幅度增長，令投資回報與租金收入可看高一線。當然，這並非說商舖市段一帆風順，因不少傳統商舖受新穎商舖品種威脅著，只是一般而言或許沒有太大問題。
住宅（租賃）市段像果菜 多吃有益，但始終正常一餐不能只吃果菜，亦很少人會以其作為主菜，且有「吃極都不飽」的可能。再者，部分蔬果吃完後口腔會有些微「苦澀」味，現階段計可導致這苦味出現會是目前的（偏）低利率，投資組合包括住宅資產無可厚非，但最好不是全部，以免被預期轉高的借貸利率衝擊。要注意這裏住宅是指那些用來出租的，而美加多為多單位的單幢住宅物業。
寫字樓市段像碳水化合物 以前米飯及粉麵類是一餐主要食糧，但隨著人們變得富有，且愈來愈着重生活品味及健康，這等澱粉質食物便顯得不那麼重要了。簡單而言，寫字樓像碳水化合物，比以往較受冷落，其一因由是租金仍在下調，但部分亦由於價格回升得過快，令租金回報變得不理性和沒有投資吸引力。
工業市段如奶類 食少許這等奶類產品有益身心，但多了便可能致肥，即除小部分工業市場外，大部分有如寫字樓市段一樣，暫時投資吸引力不大，情況和寫字樓差不多。
四大市段沒有「甜品」 即好吃兼人人想吃，就是上述較好的商舖市段亦不比以前吸引，預期回報只是相對有優勢而已，亦不排除部分收租回報率被價格升幅拉下來，雖租金會保持平穩甚至有增長。
總括而言，從投資角度看，這四大市段以商舖及住宅佔優，寫字樓及工業或許暫時仍有待觀察；然而，無論是那市段，未來的回報多未必可及以往，且須有耐性等待回報。
鍾維傑、卓凌地產分析有限公司行政總裁