呎價三萬餘元的疑惑
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年04月29日
近期與一些行家友人聚會，談及西九龍住宅部分頂級單位呎價超越三萬元，眾說紛紜，但大多認為此呎價實在不菲，不單比一般呎價高出數倍，連相若的豪宅亦可能望塵莫及。這裡並不打算分析這賣價是否合理或個別單位交易個案，只欲提出以下一些有關這類別物業的觀察或（主觀）角度：
「貴」不貴？ 當然是「貴」，試問有多少人願意或能夠付出呎價三萬多元置業？然而，「貴」不一定意味「不值」，也不一定意味必將「高價位入低價位出」招致損失，須看其他因素狀況而定。
再「炒」上？ 這些交易個案或許有助提升樓市氣氛，尤以豪宅市段，因此不排除一些豪宅物業受惠，可期望以較高價位出售；然而，呎價三萬餘元的單位能否以更高的均價出售則是另話，此外亦須看這等買家的購買意向，當然，以上「炒賣」是指短期便轉售套現，不是長期擁有。
長期投資？ 這裡的「長期」是指買家不會入住，只會出租或甚至任其空置，直到日後出售為止。筆者不排除這個可能性，但傾向相信購買這些獨特且昂貴單位的人士，多有自用意途（包括買來「玩o下」），未必用作放租，頂多「不入伙」而已。
自住？ 這可能性不少，據報道該等物業擁有無敵（夜）海港景色，設計獨特且用料上乘，雖非處於傳統「貴區」（如山頂及南區等），但價格媲美甚至有過之而無不及傳統貴區。此外，購置了這麽名貴物業，多亦想親歷其境享用一番，有如買了古董給自己欣賞一樣，而古董愛好者多自家收藏起來。
炫耀性購買？ 這動機的可能性也不少，尤以一些貴價物品，包括汽車、時裝、手表，甚至房地產等，不少是愈貴才愈多有搶購；當然，製造（供應）商多也會用足十足的「心機」創造頂級的「產品」給這等「貴客」。以房地產計，這將是在環境、景色、設計、用料、服務、形象等各環節上動腦筋。
兩極化 近年單位實用面積傾向愈來愈細，現在一般住宅單位平均六百方呎建築面積，實用面積只有四百餘方呎左右；然而，雖然經過近年的經濟不景，但富裕家庭數目仍有所增長，找尋更好更大更新穎居所是自然趨勢，這亦正是為何近一、二年豪宅市段價格增長較一般住宅高，亦意味收入財富兩極化的趨勢。
整體而言，以目前房地產之勢，間中出現些「天價」交易並不為奇，況且資金並不短缺；再者，這些天價未必代表宏觀市段也可承受其水平，倘若這些天價沒有實質廣泛認同；相反，若其高價有理，則遲早其他價位也會追上來。
鍾維傑、卓凌地產分析有限公司行政總裁