「連枝賣，不連枝賣」

　

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年2月15日

近期又出現售樓時所用之建築面積的議論，有說房地產發展商玩弄數字遊戲，藉此推動樓盤，甚至誇大樓面面積來賺多些平方呎(米)之營銷額。上述並非全無道理，詳情可參閱信報林行止專欄於二零零七年二月八日的文章，然而樓面面積之計算方法和界定在不同技術及用途情況下會有所分別，部份如下：

(一)「入則」的建築面積=一般屋宇署等程序所涉及的建築面積會屬這個層面，例如某地段其地積比率為五倍，而地段面積有一萬平方呎，那麼將興建於該地段之建築物便可以大至五萬平方呎，比這面積少的建築物當然可以(除非地契等有規範)，但從商業角度看一般發展商會用盡這樓面面積之極限。這「入則」之建築面積是較有界定和規矩的，一般露天無蓋之面積不會計算在內，且某些建築部份如電機房等若不超過某定量便可豁免計算於建築面積內，大致來說是有蓋遮之部份。據此，一般賣地(土地)價格於轉化為每平方呎樓面(土地)價格時，多是採用這樣之建築面積，如上述舉例之地段，倘若地段賣出價格是一億元，其樓面土地呎價便是二千元，即一億除以五萬平方呎建築面積。

(二)可出售(實用)樓面面積=一般是外牆之厚度會計算在內，單位與單位間之合同牆的厚度各自佔半，柱位不須減免，亦不會將任何無蓋公共或共用之地方面積包括在內。可以看出，這實用淨面積會比入則的建築面積細，若將前者除以後者，便大約可得出實用率。

(三)「建造」樓面面積=一般人多不會接觸這面積，而這主要是工程界人員用來計算建造成本(不包括地價)，尤以對工料測量師而言，技術上有些近入則建築面積但非一樣。

(四)賣樓常見之建築面積=相比上述各種積樓面面積及其計算方法，用來售樓的可有靈活性，如露天平台花園又或停車場也可計算在內，這建築面積便可和入則的差天別地，相反若不多包括這類面積，其差異可少一些。至於採用多些或少些，可能與市場狀況、氣氛、樓盤性質、營銷策略、財務目標等有關。記得曾有業界人士在電視節目中稱，售樓是一項藝術。

根據以上，部份人會覺得發展商取巧，用數字手法令買家多買了些呎數，變相令他出了錢財。這想法不難理解，且像普遍，但筆者並不完全同意，因由如下：

甲)一般買樓人士是有「上限」金額的=如一個家庭會被其收入，已有積蓄，當時利率，工作穩定性等去等去界定其最高但仍可負擔之樓價，若這是五百萬，「谷」他們多出二三十萬還有機會，但六百萬已變生活難受，七百萬可能已破產，八百萬根本無可能。就算是家財萬億之人士，又算其是買「喜好」不計市價，其亦有一個心中「肯出」之最高價，過了這價就覺不快，就會不買，交易亦告吹。這「發展商令買家多出了錢」其實是試出了買家之(近)高額，「可」兼「肯」出五百萬的就被誘出(近)五百萬之數而已。

乙)假設發展商採用「入則」建築面積，甚至實用面積，樓價會少些嗎？又或買家可以少出些金額購置相同之物業單位嗎？=答案是未必。要價格真的下調(排除市況等因素)，須有主要發展商(樓房供應者)肯降價出售才行，若不(無論是甚麼原因導致「不」)，期望變換呎數計算方法來降價只是憧憬而已。這論點會同不少人有出入，但現時常見之「售樓」建築面積有如賣一些有枝有葉水果(龍眼、荔枝等)，假設連枝連葉(多了食不得之重量，即食用率低)賣須十元一斤，不連枝不連葉賣時則可能要十五元(沒有多餘重量，食用率高)，用三十元買前者有三斤重，但只有兩斤有用，用三十元買後者只得兩斤水果，但全是吃得的。套到售樓層面，若五百萬買了平均呎價低但實用率也低之住宅單位有被耍之感覺，改用實用面積後，這買家仍可能要出五百萬元購買該單位，只是平均呎價高了兼覺實用非常，但依然是五百萬元和同一物業。

至於為何不採用實用面積售樓，眾說紛紛，包括甚麼採用後亦難將不同樓盤之設施等反映在平均呎價內作比較，但實情時任何呎價計算方法皆不能完美地反映各物業之素質，只是好過沒有，不採用不是技術問題。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。