美國房價表現看家庭收入
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年04月21日
近日從美國聯邦政府統計部門網站看到一些經濟及人口資料，抽取部分做了一些簡單計算，發覺美國房價（住宅）中位數與收入水平最有數值關係，尤以家庭收入。其他環節如出口額及消費等均沒有多大連繫，人口及土地多少更沒分兒。這與不少人常以為「人多土旺地產升」的概念有出入，且亦顯示更非「土地多樓價便升幅有限」之說。有關資料來自美國聯邦政府統計部門網站（www.fedstats.gov）搜集，這裏是以「州」為基礎，且主要部分數據並不同步（同時段）；以下是些部分分析：
看收入數字已足夠 大部分「收入」，如人均收入及家庭收入等，均和房價有着較大的數值關係，大約有零點四至六之間，當中尤以家庭收入高些。這也不出為奇，因供樓置業多和家庭（就算只得一人）組織有關，現在美國人均生產約三萬美元，樓價則約十餘萬美元。
人口多寡及土地多少均無影響 這和不少人「想當然」概念背道而馳，筆者以前亦曾撰文解釋，數值關係接近零（是零點零五左右）。簡單地說，人多本身沒有意義，這些人須有賺錢能力（購買力）才行，而地多亦不影響樓價，因土地須被「開發」（如各項基建配合）方可建房。
大學程度百分比高對樓價有利 以五十個州比較下，那些有著較高百分比大專畢業程度人口的州份，傾向有更高房價，這大專百分比也和該些州份的人均及家庭收入有著甚大的數值關係，即高收入房價也高些。要注意的是單是靠中學畢業人口支持不了樓價。
人種及移民因素 這裡不是鼓勵種族歧視，但數字可看出每州有著多少白種人、黑種人、亞洲黃種人，以及其他類別；本港不少人有傾向認為較多白種人（或少些黑種人）的地方會好些，但數據則顯示起碼在房價方面有着什麽種族人士均沒有關連，即多白種人地區不見得房價高些，或較多黑種人的州份樓價亦可不便宜。
此外，不少人亦可能猜度多移民的州份樓價也低些，但數字則顯示相反現象，不是數值關係甚高，只是較其他因素高些，或許（新）移民多須租住地方，而這有助支持某些州份的住宅價位。
建房量（供應）和收入、人口、人口增長、教育、移民，甚至貧窮程度等通通沒有關係 或許須看一些該網頁裡沒有的數字了，而建屋量以二○○二年計算，較多的州份是佛羅里達州、德州及加州，分別興建約十八萬、十七萬及十六萬住宅單位。
總括而言，這些分析結果和數年前筆者分析的差不多，收入程度通常是住宅房價最重要的環節，其他因素不是無關便只是襯托，這趨勢不單只美國如是，本港以至別些市場也有相近傾向，雖未必所有市場均如是，但只要有基本可靠數據分析觀察一些現象並不太困難。
鍾維傑、卓凌地產分析有限公司行政總裁