一些房地產市場之錯覺

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年07月02日

房地產市場有較地區性一面，如每個市場因其經濟進度、文化、人口、社會等層面的不同，便有著不大相同之房地產價格、走勢及表現。然而，亦有頗相近之一面，如每市場均受經濟、借貸、資金流動、供應、需求等層面影響，分析方法不會離千萬丈。以下是一些較共同之環節，及部份可能是錯覺之看法：

(甲)供應短缺樓價升，相反樓價便下跌=這不無道理，但非必然，可以是可以不是，不是甚麼定律。舉例如本港九十年代初供應量不少，但價格照升可也，而近年落成量少了，也不意味價格年年遞升(近九個月除外)。或許須和「需求」一起衡量才有意義，因十年前供應二三萬個單位可屬太少，但十年後這二三萬之數量未必一定過少了，要有對等需求才可共起舞跳探戈(Ittakestwototango)。再者，供應除新樓外，二手市場也有供應，前者較易推算，後者看市場氣氛及業主心情，可多可少。此外，一手市場之供應並非以「不斷」之直線上的，而是「間斷」式的，因某項目之單位供應數量，一就是數百個，一就是沒有，沒可能伸縮自如到可續一單位供應。若再加上不少房地產開發商是上市公司，而上市公司均有壓力來維持某一程度之業續，以續吸引投資者及基金捧其股票場，其建房數量須維持在某水平，價格差時也要建些賣些，不能全停下來等經濟轉好才建造，而這亦減少了供應層面靈活性。

(乙)需求不少，只是未釋放出來=沒有錯，筆者相信任何市場，任何時間皆有些「未釋放」出來之需求，只是用來釋放這些需求之較有效環節，多只有一個，就是價格之調配(上落)。宏觀來說，假設某市場有一百個家庭，有富的，有不富的，樓價一萬元時，有六十個家庭買得起，若一切均等，價格調低至七千元時，便可能有七十個家庭可買，相反價格調高至一萬三千元時，便可剩下只有四十個家庭可有能力購買(是否有意欲買是另話)。以上舉例是過簡，但需求多少是有一定伸縮性，起碼中短期而言是這樣，何況本港純以單位數目比對家庭數目計，不算得有甚麼供應緊張情況，若有，多是與生活品味習慣喜好有關，如喜歡新樓有較好環境設施等，或以往與長輩同住的「未婚」兒女自行搬出來單獨居住等。無論如何需求也非無止境的，最盡的數目就是有多少家庭便(只)需多少單位，包括剛提及因生活品味習慣喜好之改變而產生出來之需求。

總括而言，參考過往之供應量和需求來衡量市場，以致價格的趨勢無可厚非，但須顧及人口分佈、結構以及生育率「今時不同往日」之低現象，分析未必可跟足以往的觀察搬字過紙。