環球住宅市場價格：印度甚偏高
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
2009年4月25日
近日在網上找尋數據時，遇到以下兩個網頁：
http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Most-expensive-real-estate-markets-in-2009
http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_GDP_(nominal)_per_capita
前者提供環球各市場(城市)之住宅資料，包括粗畧平均樓面呎(或米)價，而後者則有各國之人均生產值，兩者皆用美元顯示。據此，可將各市場之平均樓面呎(米)價除以其國之人均生產值，便得出一些比率，用作比較各住宅市場之間的偏差等，繼而可初步觀察哪些市場較有高風險之可能，及哪些市場較為低。
然而，讀者須注意以下三點：
一) 平均住宅樓面米價是以城市為基礎，但人均生產值數據則是全國的，因此並非同層次之比較，雖用作初步粗畧参巧仍可以 [註：城市人均生產不容易找尋]。
二) 樓面米價對比人均生產值之比率本身沒有多大意義，重要是各市場比率之間的高低偏差，即其「相對」性才有意義。
三) 平均住宅樓面米價是以一套約一百二十平米面積之房子計算。
以下是部份[總數過百]住宅市場之比率：
|
市場／城市 |
平均住宅米價 US$/m2 |
人均生產值 US$ |
比率 |
|
莫斯科 |
20,853 |
12,579 |
1.66 |
|
倫敦 |
20,756 |
45,681 |
0.45 |
|
東京 |
17,998 |
37,940 |
0.47 |
|
香港 |
16,125 |
31,849 |
0.51 |
|
紐約 |
14,898 |
47,025 |
0.32 |
|
巴黎 |
12,122 |
48,012 |
0.25 |
|
新加坡 |
9,701 |
41,291 |
0.23 |
|
羅馬 |
9,166 |
40,450 |
0.23
|
|
孟買 |
9,163 |
1,043 |
8.79 |
|
都柏林 |
9,069 |
64,660 |
0.14 |
|
雅典 |
7,858 |
33,434 |
0.24 |
|
杜拜 |
7,151 |
56,667 |
0.13 |
|
巴塞隆納 |
6,523 |
36,970 |
0.18 |
|
盧森堡 |
6,165 |
118,045 |
0.05 |
|
馬德里 |
5,672 |
36,970 |
0.15 |
|
聖彼得堡 |
5,527 |
12,579 |
0.44 |
|
慕尼黑 |
5,255 |
46,499 |
0.11 |
|
悉尼 |
4,994 |
50,150 |
0.10 |
|
米蘭市 |
4,624 |
40,450 |
0.11 |
|
布拉格 |
4,559 |
21,041 |
0.22 |
|
法蘭克福 |
4,407 |
46,499 |
0.09 |
|
華沙 |
4,301 |
14,893 |
0.29 |
|
多倫多 |
4,007 |
47,073 |
0.09 |
|
台北 |
3,968 |
18,306 |
0.22 |
|
哥本哈根 |
3,815 |
67,387 |
0.06 |
|
蘇黎世 |
3,463 |
67,379 |
0.05 |
|
布魯塞爾 |
3,267 |
49,430 |
0.07 |
|
滿地可 |
3,211 |
47,073 |
0.07 |
|
新德里 |
3,171 |
1,043 |
3.04 |
|
柏林 |
3,030 |
46,499 |
0.07 |
|
上海 |
2,918 |
3,180 |
0.92 |
|
胡志明市 |
2,503 |
742 |
3.37 |
|
里約熱內盧 |
2,441 |
8,676 |
0.28 |
|
北京 |
2,362 |
3,180 |
0.74 |
|
奧克蘭 |
2,347 |
31,714 |
0.07 |
|
曼谷 |
2,238 |
4,099 |
0.55 |
|
馬尼拉 |
1,914 |
1,908 |
1.00 |
|
河內 |
1,749 |
1,047 |
1.67 |
|
廣州 |
1,526 |
3,180 |
0.48 |
|
吉隆坡 |
1,347 |
7,866 |
0.17 |
|
雅加達 |
1,102 |
2,181 |
0.51 |
|
成都 |
999 |
3,180 |
0.31 |
|
開羅 |
574 |
2,109 |
0.27 |
若將以上和沒顯示的市場一起計，其平均比率是0.19。比率越高意味樓價可能較收入(賺錢能力)越遠，亦即住宅市場價格(調整)風險較大。據此，可看到以下情況：
甲) 印度的主要城市像有甚高之風險，如孟買和新德里。
乙) 越南也不遑多讓，如胡志明市。
丙) 俄羅斯之首都亦似有些風險。
當然，要確証這風險須有再深入之研究，包括視察其住宅市場結構和收入之分布等，上述只是初步測試。
有趣的是，若用全國人均生產值，上海和北京之比率皆比香港的高。然而，當用上其城市人均生產值時(上海和北京約七千美元左右)，則香港的比率較高。但當考慮到香港平均房子面積連一百二十平米的一半也沒有時，則或許仍是上海和北京的風險較大，只未必是拋離式的大。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。