三孩四睡及樓面地價跌
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年03月18日
有朋友就筆者早前撰寫「一家五口」，來電討論有關人口構想與房地產之關連，基本上倘若將來一般家庭平均養育著三個孩子，現時住宅市場可會有一些轉變。部份猜想如下：
(一) 現時住宅市場普遍以不多於兩個孩子作依歸=據一些市場包括政府來源的資訊，尤以政府治用之面積大小為分類(有A至E類，A類面積最小，而E類最大)，現時供應大多是B類和C類，即是四五百平方呎樓面面積至七八百平方呎左右之單位佔較高供應比例，而這呎數之住宅單位大多沒有超過三個睡房的設計(技術上亦未必可能)，當中不少更只提供兩個睡房。從「住得舒適」角度看，不少於兩個孩子會較好，三睡房的單位固然無問題(父母佔一個主人房，兩個孩子每人佔一個睡房，假設不是祖父母同住，否則另計)，二睡房在某些情況下(如孩子還是幼兒階段)也可兩人共用一睡房。
(二) 三個孩子便須打破這格局=理想地，所住的單位最好有四睡房或以上，即父母佔一，而各孩子亦佔一個睡房，幼兒時或可「孖鋪」，但青年期時有著自己的房間或許好些。現時市場存貨單位和將會供應的大部份均非四睡房單位，若普遍家庭將來真的多生育，四睡的需求便會有所增長，兼可有不少原本是二睡或三睡的單位被「合併」起來提供所需之睡房數目。據此，亦不難察覺到時之四睡(或以上)之單位平均樓面面積會比現時之二睡或三睡大些，如起碼有一千平方呎或以上，否則設計師如何英明也許難以合情理地將四個睡房堆砌在八九平方呎或以下之單位裡。
(三) 樓面地價可下調=這裡樓面地價是指某地段，總地價(賣出價)除以可發展之最高樓面面積，即用盡其地積比率所授予的。到這裡讀者或許會問為何樓面地價會下調，不應是到時每個家庭因有三個孩子需要較大面積單位，而出多些金錢購買更大四睡單位嗎？答案是不錯，這些家庭的確需要大些之四睡單位，但其能付出之置業總額並不會因其子女多了而同步增長，相反的是因多了孩子而令原本可用來供樓之金錢更少，因供書教學多了，除非將孩子平均之供養費用減少，但多不會這樣做，亦即意味到時這些家庭還是只用大致和現時相同的置業總額購買家居，如現時用四百萬買八百呎單位(即每平方呎價五千元)，將來亦同樣以四百萬買入一千呎單位(即每平方呎四千元)。這裡並非預期本港家庭入息不變，只是增長多和經濟表現又賺錢能力有關，而非有多少孩子。
(四) 政府賣地收入少了些=從發展商角度看，簡化的項目回報方式會是單位賣買-發展商最低要求利潤-建築費用(包括各顧問稅務費用等)=剩餘可出之地價。對發展商而言，只要能夠保持一定利潤額及回報率，以四百萬售出八百呎之三睡單位或一千呎四睡單位，基本上分別不大，但相對賣地者(政府)而言，這可不同，其收益會低了，因部份以往可給的賣地價錢轉往承建商口袋裡，因每單位建築費(不是整體項目)高了，且整個項目單位數目也減了些(假設地積比率等沒變)，意味項目收少了一定數目的四百萬，套用一些數字以作舉例。假設某地段可建樓面面積十二萬平方呎，以平均八百呎單位計，可提供一百五十個單位，以四百萬(五千元平方呎)一單位計，該項目可共收六億元，又假設五千元平方呎會是一千五百元為發展商利潤+一千五百元建築費用=剩下二千元一平方呎給地價了，亦即賣地者可收約二億四千萬總地價。倘若改為一平方呎一個單位，即現變得只可建一百二十個單位，以每單位仍賣四百萬計(四千元一平方呎)，項目可共賣四億八千萬元，假設保持相同之發展商利潤比例，即四千元分市場為一千二百元發展商利潤+一千五百元建築費=剩下一千三百元給地價，即賣地者現售可收約一億五千六百萬元地價，比前少了約百分之三十。當然，單位數量少了或許可令部份買家出高於四百萬價格，但這須假設市場有供應不調和或甚至限制，導致多出約三十買家(一百五十減一百二十)資金沒出路。再者，減供應價格升也有限度，過了某高點準買家只有放棄不買，就算市場供應少之又少。
說到底，多生育孩子會導致人口結構轉變，而這又可令經濟結構改變，包括地段價格。
鍾維傑、卓凌地產分析有限公司行政總裁