物業是資產還是商品

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○○年七月

從技術角度看，物業既是資產又是商品。如股票資產一樣，它有一定程度的市場價格，可升可跌，又代表有權收租(收息)的可能。與股票不同。它同時有商品的[可用]性，如用來居住或作辦公室。相信對一般人而言，尤以置業人士，物業同是擁有這兩種性質是投資優點之一。

不過，物業市場的參與者如何分配這兩種性質的輕重，將對該市場的發展及價格的走勢有一定程度的影響。簡單而言，一個視物業如資產多於商品的市場，與一個持相反傾向的市場不同。以下是粗略的推論。

視為資產，參與者的行為與股票市場投資機者相若，即愈高愈受追捧，愈低愈無人問津，直至市場轉向為止。因此，經濟學說上的一般供求與價格定律，即價高少人 買價低可賣出多些，顯得用不。正如近年樓價雖已調低，且負擔指數也較前輕鬆，供應並非不足，但市場整體的反應還是低沉。

視為商品，參與者的行為可能與購買商品相若，如平日吃一個橙，特廉那天可能買兩個，高價那天可能買較廉宜的水果代替等。然而，不是愈價低便愈多銷路，到某銷量後再減價，也不會提高售出量，因[上倉]也有個限量。

從以上的分析，或許可作下列一些推測：

一、 本港普遍還是傾向視物業為資產多於商品。雖這猜測的現象部分也受經濟的衰弱及市場信心的影響。

二、 但視為商品的傾向較以往增長，如現在少置業人士是由細屋搬大屋(廉宜便多買幾方呎樓面)，希望改善居住素質，並非只為望升值。相信也有更多人傾向這看法，但由於經濟環境及樓價是大手筆而未能有行動。

三、 不一定在港置業，選擇可以很廣，如有些負擔不來香港的物業，固然被內地的樓盤吸引，一些回流人士即已有居所在外國，也不急於在港購買居住地方。前者包括部分認為發展中經濟(城市)較有升值潛力的投資者(即視為資產)，後者也包括認為外國樓房較為資[好住抵住]的人(即視為商品)。

四、 租金回報佔較重地位。以往差不多無有看重這環節，現在開始有投資諮問這方面的資料，包括一些物業基金。整體而言，住宅的租金回報大致為百分之四左右，名義上看並不算吸引。

希望以上觀點有參考作用，粗略而言，視為資產的市場多較[刺激]。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。