香港、一線、抑或二線之(三)

香港、一線、抑或二線之(三)

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年3月28日

這裡國內一線城市是指北京、上海、廣州和深圳，而國內二線城市是指天津、重慶、南京、成都、杭州、武漢等城市。

今期研究市場運作效率，交易手續，二手市場，價格，匯款及配套之環節：

■ 市場運作效率

這裡包括市場競爭程度和其公開、公平及公正程度。

競爭程度 = 可由有多少市場參與者，和其數目相對多少房地產投資機會，以及消費者(置業人士等) 的選擇多與否。

公開、公平及公正程度 = 「公開」不意味商業秘密也要事前發表，如某開發商打算用多少錢投哪幅地皮，而是指市場訊息，如政府賣地時不要只通知一部分投資者而不通知另一部分。「公平」是指凡有資源或合資格的市場參與者均有機會競投爭取而不受無必要之歧視。「公正」是指評選衡量過程之公道性或準則，如政府招標工程或賣地等。

上述並不保証市場必有運作效率，但沒有的則肯定多數無。以下是香港和國內一線城市及國內二線城市之比較[越多J越好]：

	香港	國內一線城市	國內二線城市
競爭程度	JJJ	JJJJJ	JJJJJ
公開	JJJJJ	JJJJ	JJJ
公平	JJJJ	JJJ	JJJ
公正	JJJJ	JJJ	JJJ

■ 房地產交易手續

這裡是指房地產交易過程，如稅項是否簡單或是多兼昂貴，有關法例是否容易明白，文件處理是否方便快捷，業權是否受保護及保障，交易爭議是否有機制提供解決或仲裁等。以下是香港和國內一線城市及國內二線城市之比較[越多J越好]：

	香港	國內一線城市	國內二線城市
簡單稅項	JJJJJ	JJJ	JJJ
法例容易明白	JJJJ	JJJ	JJJ
文件處理	JJJJ	JJJ	JJ
業權保障	JJJJJ	JJJJ	JJJ

■ 二手市場

這裡是指其二手房地產市場規模，運作效率及交易價格是否有指導市場作用。以下是香港和國內一線城市及國內二線城市之比較[越多J越好]：

	香港	國內一線城市	國內二線城市
規模	JJJJJ	JJJ	J
運作效率	JJJJJ	JJJ	J
交易價格作指導	JJJJ	JJJ	JJ

■ 價格水平

以平均住宅單位價格計，又或以平均住宅呎價計，香港會比國內一線城市高，而一線城市又比國內二線城市的高。以下是香港和國內一線城市及國內二線城市之粗畧比較：

以平均住宅計	香港	國內一線城市	國內二線城市
住宅單位價格	約3,500,000	約1,000,000	約550,000
每平米人民幣	55,000左右	11,000左右	3,000-8,000左右

■ 匯款／資金管制

簡單說，香港沒有但國內有，無論是一線城市或二線城市，基本上沒分別。

至於有管制好些或沒有管制好些，要視乎對誰而言及從甚麽角度看。若以價格角度看，沒有管制可好些，因全球投資者也「受」(可參與投資) ，價格長遠可高些。

■ 財經、基建及法律配套

香港仍相對優勝，雖一些國內亦進步不少，如上海等。再者，國內一線城市整體亦比二線城市優勝。

要注意這不單只是「硬件」上的進步，或法例寫得多完美，也須「軟件」(是指頭腦而非電腦) 上之配合，「硬軟齊進步」才行。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。