房地產分析
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樓價長期看什麼
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○○年六月
這裏集中於住宅的樓價。可影響樓價的因素頗多，有宏觀的、有細微的、有經濟的，也有非經濟的。但倘若要舉出其中較長遠及重要的，會是「人才」和「社會配套」。人才涉及知識、技術、思維及 (工作) 態度等環節，社會配套包括財經架構、法律制度，以及政府策略等 ，簡單地看，這就有如「好」的公司除須有「好」的夥計，還須有「好」的運作環境給他們發揮所長。
樓價是反映經濟表現的，經濟表現好，意味該經濟體系「賺到錢」， 要賺錢，尤以人家 (別的經濟體系) 的，自身就必須有賣點 (如類似技術產品知識等) 兼有競爭能力 (即價錢合理)。要達此境界須有好人才，講得做得、推銷得、捱得等餘此類推，這背後要求的知識及技術水平，包括語文的，會是很高，否則便給更的競爭淘汰。若有這水平，就算外圍環境不相就，也有足夠能力打開出路，否則就算有「阿爺」照，或老本吃也遲早衰落。
到此讀�或許會問那麼一些經濟環節如利率增長、供應等不也影響樓價嗎？簡單答案是會或有機會，但這些環節長遠阻不了一個「有為」經濟體系進步 (包括資產價格)，況且這等環節的影響力在不同狀況下有不同力度及持久性，有時甚至很微。例如供應短缺可令暢旺的樓市火上加油，但若經濟氣氛低迷時減少供應也未必對樓價有回穩作用。
因此物業炒賣人士須看此等較短期環節，但長期物業投資人士須留意及衡量人才及配套的發展，反而太過注視短期市況，可能導致沒必要的「心亂如麻」。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。