市價之誤

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○二年十月

在房地產市場裡，市價通常是指某時段內某市段或類同物業之平均售價，如某大小之住宅單位可售多少，或某區寫字樓物業每平方樓面面積之米／呎價等。這些市價 除反映當時市場買賣相方之角力及取向外，也可有機會影響別的參與者之決定，更是研究分析不可少之元素，雖仍注意一些細節，否則可造成誤解，部份如下：

甲、現實可以沒有「平均」之個案 = 舉例說，某市場有五套物業單位，由最平宜至最貴排列分別為30, 50, 50, 90, 及150，共計370， 平均則是74，但實質根本沒有74價位之物業。若有買家只看平均數而不理分布，不是覺得50那兩套不合用，便是覺得90那套不平宜，始終得個尋字。當然，買家亦可參巧「中間數」和最常見之「代表數」(筆者自譯，mode)，但以例子為本，這兩計算方法均會予人較平均74低之50價位，或許應齊用，以得較全面之印象。

乙、市價包括一般買賣洽商價錢考慮及只屬於某個別交易之非價錢考慮 = 前者大致指買賣相方非親非顧，且相方均以爭取最高可行己利為目標等進行交易時之考慮，包括當時已成交易，交易時間，經濟預期，資金流動等，若市場資訊較公 開，也不存在買賣某一方比另一方「數」之問題，若有主要在於研究分析功力方面。後者非價錢考慮則指只屬個別例案之一些特殊考慮，如某賣家因認為風水(已)不 利而賤賣物業。前者較有跡可尋，後者除當事人外，一般市場人士難以得知，只見某物業作價甚低。若那特殊物業交易只佔市場細小微不足道之百分比，其影響還有 限，當時之市價仍可參巧，若不，其一時對別的交易之影響力不容忽視，所謂市價亦受質疑。因此，其一方法是不計算那些作價過高或過低之個別非常見交易。

丙、市價其實只顯示當時市場「有班人」以這樣價格進行交易而已 = 且這班買家賣家在旺市時也只佔一個細小百分比，更遑論現今之淡市了，而其(當時之)代表性(即市場其他人是否有大致同樣取向)技術上來說永遠難以精準確定(統計程式也只是「假設」其代表性)。 無論如何，萬一原來這班人真的沒有代表性，投資者因其先前所作之決策及準備便得重估，是好消息或壞消息另計。就算可確定這班人之取向屬於當時市場其他人之 看法，也不等同其取向正確。舉例說，市旺時即大多傾向認為價格還可再升，願買入較願賣出多，或許應問「倘若市場全部人現價才入市購置其現在所擁有之物業， 他們負擔得來嗎? 」。

市價非常有用，它反映市場人士之取向等，但其本身並非甚不可質疑之東西，更非「有人出價就是對」等謬論。反之，市價以較長期運行計多是錯的(這裡是指高低走勢方面，不是技術計算上)，筆者曾用文章解譯，不打算重複了。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。