地產代理揾食艱難

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年4月6日

近年樓價大幅上升，不少人會覺得做地產經紀「好揾」，但實情又如何，看看一些數字：

1) 資料來源 = 地產經紀從業員數據從地產代理監管局網站 www.eaa.org.hk 搜集，而私人住宅價格指數則從中原地產網站獲得，以每年計，由2002年至2012年。

2) 2002年至2012年的變動 = 地產經紀人數由2002年之14643增加至2012年的34831，增幅一倍有多，而同期內私人住宅價格指數亦由39上升至116，差不多增加兩倍。粗略說，即樓價升幅較地產經紀人數增長更快，而這裡地產經紀包括營業員及地產代理個人牌照之持有人 [詳情看下圖]。

3) 地產經紀人數與樓價變動甚緊接 = 大致是齊上落，數值關係有0.9以上，算是高。至於是樓價升降帶領地產經紀人數上落，抑或地產經紀人數上落有預兆價格去向，就此我們將兩組數據各自給一次機會領先另一組的一年，發現樓價領先時，數值關係依然高，但當經紀人數領先時，數值關係近零，意味樓價升降影響着入行人數。

4) 近兩年揾食相對艱難 = 我們將每年總成交金額 x 1%傭金 x 2 (買賣兩方經紀) 估算一個非常粗略的總傭金數字，再扣除「地產代理公司」的那份 (假設佔大份)，剩下便是地產經紀平均每年可望得到的傭金。這方程式必不準確，因為一來不是所有成交皆有地產經紀參與，二來租賃未被算入內，此外亦未計「底薪」等，但用來猜度揾食艱難與否有一定作用。

由2011至2012年間，平均每地產經紀每年能賺取約九萬元，即2009至2010年間之八成，而主要因素之一是持牌照人數增加。

不過，地產經紀行業有80/20傾向，即八成收入由兩成人賺取，這兩成平均約有四十萬一年。

每周一Web: 互聯網萬一crash咗會怎算？

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。