價位水平與相對價位

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

二零零四年五月

常有投資者及朋友會問若某區份增加了公共設施, 如鐵路、高速公路、行人專電梯用等, 甚至名校, 該區份之樓價應該可看高一些。 驟眼看像如是, 區份質素提升自然價值亦升, 但實際不一定如是, 主要是投資者分辨不開整體市場(市 段)價位水平和不同區份之相對價位之分別。

整體市場之價格水平是較宏觀層面的, 是受一些經濟表現, 人均收入, 借貸利率,         供求關系, 社會文化等之因素影響, 增多一條鐵路或車站未必有巨大意義,           長遠還是反映經濟生產能力和表現。舉例說, 紐約市經濟生產總值不菲, 生活指數也不算便宜, 樓價「閒閒地」過半百萬美元不為奇, 而本港也有兩萬多美元 之人均生產值, 樓價平均二百萬元港幣也無可口非, 除非人均生產值狂 跌, 否則不會便宜。 這亦即是說, 人均生產值低之經濟體系亦不能長期支撐過高之平均樓價, 除非數據誤差甚高, 根本有不少收入數據未曾有效地搜集 起來。當然, 部份發展中之市場因有外來投資者支持入市, 其部份資產價格可比美較成熟之市場, 但這未必全可靠。 簡單來說, 某地區之樓價水平多少非偶然, 是受不少經濟, 社會文化等因素影響, 且亦必要和別的經濟體系比較及互動。

相對價位較微觀, 假設其他事項均等, 某同區但在地鐵上蓋之上之樓盤的確 可與別的賣貴些少, 百分比多少是另話。 然而, 倘若宏觀經濟等不相就或下滑, 較有優勢之樓盤, 價格亦多逃不了下調命運, 只是仍可保持其賣貴些少之優勢。 舉例說, 假設經濟興旺時, 某樓盤平均呎價五千, 因設施優勢比同區樓盤可賣 貴伍百元一平方呎。若經濟下滑, 假設這較優質樓盤仍可賣四千伍百元一平方呎,  其他樓盤呎價便約四千元左右, 即較優質樓盤雖依然較其他樓盤賣貴少許, 但亦逃不了樓價下調趨勢, 優質設施保不了價格。

以上亦引伸至投資分析層次及程序, 倘若投資者是在考慮進軍(或不進軍)某市場(市段)時, 應多分析其宏觀一面, 包括經濟, 人口, 收入等數據, 而非注意其是否「多條公路少條公路」。 但當投資者已決定進軍某市場, 而正在分析個別 樓盤好壞, 這時一些設施優勢便顯重要, 當然收購價仍要合適合理。