供應對樓價影響不大

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年4月19日

近年樓價升上新高，不少人認為是因 (一手住宅物業) 供應不足導致。這非無道理，只是不是主因。為好奇，今期考究一下新私人住宅之供應量和整體私人住宅市場價格的關係：

A) 數據來源 = 由中原地產和差餉及物業估價署之網站搜集，年期由一九八二年至二○一二年，按年計算，且將供應和價格作了粗略運算包括其數值關係等。

B) 由一九八二年至二○一二年，數值關係 ( correlation) 不高 = 只有0.31，有些少但不算很大，且是正數，即供應和價格齊上落，而這與一般人的一上一落直覺有出入。

C) 若將時期細分，一九八二年至一九九七年是負0.30 = 雖數值不算高但確表示供應和價格有點背道而馳現象，較合一般之預料。然而，由一九九七至二○一二年又變回0.33正數，若只計由二○○三至二○一二年的十年，更只有0.05，兩者基本上無關。

D) 就算將供應和價格之數據相隔一年才運算 = 不論是供應領先或是價格，關係仍不算高，下表列出供應和價格在各時段及不同情況下的數值關係。

不論供應或價格領先，稍為有些少符合預料的是一九八二年至一九九七年期間，以及二○○三至二○一二年 (但只限於價格落後一年的情況)。

E) 供應和價格的各自按年變動亦沒有數值關係 = 可參考下表。注意近十年表現，供應和價格的變動是正向，有點齊上落。

上述顯示一手樓供應並不太過影響着(二手) 樓價，其關連像時有時無，時大時細，真正主要因素通常不是這樣的。

F) 供應勢確趨降 = 請看下圖，留意趨勢線。

至於為何供應的影響不及想像中大，有以下猜度：

1) 上述供應屬「馬後砲」數字，但未來(有效) 供應數字難以甚準確地預測，例如單位完工亦未必放售，批了「則」的也不一定即刻興建。

2) 一手市場供應相對整體市場供應的百分比不高。

也或許是心理作用？

每周一Web：專家認為這兩個英文字少對女士說為妙

http://shine.yahoo.com/love-sex/the-two-words-she-never-wants-to-hear-a-man-say-154917769.html

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。