Boomerang的啟示

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2012年2月11日

近日讀完Michael Lewis的新書Boomerang，是以敘事形式描述現今冰島、希臘、愛爾蘭和美國之經濟和民生情況，當中提及到的國民個性，多少令人對近年之金融事故有較深入的了解：

一) 冰島 = 一個只得三數十萬人之小國，歷年來只靠漁業等來謀生，十多年前搖身一變成為金融中心，不但令其房地產價格倍升，更利用 (不少借來之低息) 資金「走出去」世界投資，高峯時還有冰島企業CEO說要教美國人如何做買賣。作者亦發覺原來冰島 a) 男性有些大男人主義的，如在公眾場合不與女伴交談等；b) 全島人互相認識甚至通婚；c) 不少金融地產業企業主管原本是從事打魚等的。

筆者之感覺就是將打魚等所需之幹勁搬到金融地產業，加上人脈網絡，順勢時會如虎添翼，一旦逆轉而又從未見過經濟風浪的，加上金融業之複雜性，不中招繼而輸掉身家才怪。然而，其位置有點戰略性，如二次大戰時，英美為免德國捷足先登在冰島建立基地而先佔領她。

二) 希臘 = 相信不少讀者對是次歐洲債務危機有認識，包括希臘之個案，然而，根據作者所寫，希臘人或許對外人甚友善，但面對自己希臘人時卻不友好和信賴。為何？其一原因是全國人皆(非法)逃稅，且執行法例之散慢令其形同虛設，一來貪污普遍，二來差不多是一種民間共識和文化。

據此，要解決希臘政府之巨大債務談何容易。不是說希臘沒有富裕人士，只是其相當財富未必存於希臘。要注意希臘並沒有大大參與美式的財技遊戲和產品，只是民眾共計take多過give。不過，希臘仍有一些美麗島嶼可出售來減債。

三) 愛爾蘭 = 人口不多，只六百多萬，且天氣不算好，常下雨，兼不少人移民別處，如美國就有許多原藉愛爾蘭的移民後代。其故事有點像冰島，平宜資金導致房地產泡沫，樓宇供應之多根本超越全國人所需，而當時認為會有許多外國人當渡假物業用。據作者所述，其政府現今之債務是在沒必要下拿來背負的，因一些出事的私人金融投資機構之欠債原本可由它們的股東來承受，不知何故政府會插手。此外，爤尾房地產項目處處皆是。

簡單地說，「上腦」無分中外。

四) 美國 = 與其觀察整體美國，不如研究個別大小城鎮，因並非每個都以同一程度受着近年之金融事件影響，也不是每個城鎮都債台高築。因此，當投資美國房地產時，除地域地利等之考慮外，亦須顧及城鎮之財務狀況，因債高的會加「城市稅」(有如香港之差餉)，又或大減市政服務。

至於城鎮市政質量可如何差，根據書中所提，有些城鎮已沒錢聘請警察，圖書館亦只開放三兩天，新建成設施也沒有費用運作，更不須說通街「銀主盤」了。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。