估算需求從來不易

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年10月11日

近日往電台做交談節目，當中被問及政府近期公布的未來住宅單位供應量是否足夠時，實質難以精準地作答，一來技術上分析需要甚多資料，時間及人力物力，且預測通常涉及不少假設，而不同的假設可猜度出差天共地的需求量。

舉例說，若人口有九百萬，預測需求時假設了平均家庭有三個人，那便需要供應三百萬個住房單位，但倘若日後因各種因素而導致家庭平均只有兩個成員，這時便需要四百五十萬個住房，差距一百五十萬之數，或多了百分之五十。

當然上述例子是誇張了點，但多少亦解釋為何不少預測都結果與日後出現的情況有差距，而日後所指的時間越長，通常擊中率便越低。即是說，無論是甚麼長遠需求或供應之預測數量，倘若日後實質數量是在預計的10%加或減内，已相當了不起 (或好彩)。

然而這不是說預測没有用途，只是並非在其“先知" 的功用上。好的預測不但可給人觀察一些可能的大方向，更有助了解事情的關鍵，以及所涉及的風險，難度，時控等，因此有機會預設一些 fall back tactics，行不通時有退路，增加計劃的彈性，且撤退不一定表示日後不再上路，而彈性有增加計劃的成效。

估算香港住房需求有甚麼困難？非常粗略說可有兩大範疇:

一) 人口之預測 = 不單是多少人，亦要知道人口的組成，如其年齡分布，男女比例，生育率，移民增減，死亡率，家庭人數，老幼比例等。

二) 經濟之預測 = 不只整體，也要有收入和財富分布，家庭入息，工作人口，以致個別地區和行業等。

因此，住房需求並非只是估算多少人和家庭便行，也要看經濟收入，多多人但個個窮不會對私人住宅甚至居屋有多大需求，只表示要多些公屋。

再者，經濟本身的預測已經够困難，頂多知道會有起伏，何時和多少常屬馬後炮，但其又可影響人口，如市況差勁時連生育意欲也降低，而人口少了又可影響日後經濟，兩者實在有糾纏不清之關係。

此外需求相比供應是較為彈性的，市場向好時需求以十萬計，一旦失興趣時便水靜河飛，但供應不能如此收放，因為每興建一幢樓宇就隨時有數百單位供應，不可能有一個買家才建一個單位。

不過，樓市之挑戰不在供應。

每周一web: Dogs feel like humans do http://www.nytimes.com/2013/10/06/opinion/sunday/dogs-are-people-too.html?_r=0

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。