香港住宅：投資期越長，買大面積單位越好

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2011年1月29日

早前談及香港私人住宅由九十年代起計之價格表現，發現「E*」類大面積住宅單位比其他面積較少之A、B、C及D類型單位優勝，今期則細究倘若投資期有不同長短，是否仍是投資大面積住宅單位有著數。數據來自政府的差餉及物業估價署，觀察如下：

一)　投資期越長，買E類大面積住宅單位越著數 = 由1993年1月「按月」起計，我們假設用不同長短之投資期，由持有物業半年、一年、二年至五年、七年和十年，舉例如由93年1月買入短炒半年，即93年7月便放售，又或95年8月買入持有五年，2000年8月賣出等，如此類推，發現年期越久，E大面積單位價格回報表現越佔優。粗略說，五年或以上之投資期，E大面積單位包辦了絕大部份的冠席。相反，年期兩年或以下的，E大面積單位就不一定勝出。

要注意的是，「勝出」不一定表示有得賺，只要比別的類型住宅於同期蝕得最少也可勝出。再者，價格回報純以買入賣出價格指數計算，並沒有包括交易費用、稅項及租金回報等。

二)　大面積單位價格回報之勝出率高 = 假設由93年1月起，按上述不同長短之投資期，每月皆出擊，會有以下現象 [見表]。若將每次出擊當一場賽馬看，短途的(二年或以下投資期)，大面積單位有五成左右奪標機會，長途的(五年或以上)，差不多包辦冠軍。當然，心水清之讀者會察覺年期越長，總出擊次數便較少，如半年投資期的由93年1月起計可有二百多次機會，十年投資期的只有九十多次。

投資期長短	半年	一年	二年	五年	七年	十年
E大面積單位以價格回報計之勝出率%	44%	45%	56%	80%	97%	100%

三)　大面積單位之總「獎金」也最高 = 無論是短途之半年、一年及二年，或長途之五年、七年及十年，假設按月出擊兼定時放售，又當每次金額皆為$100，過程會有時賺有時蝕，將每次之賺蝕總和起來，仍是E類大面積單位成績最好 [見表]。

單位面積類型	A 40m2以下	B 40-70m2以下	C 70-100m2以下	D 100-160m2以下	E 160m2或以上
投資總和 半年	428.37	458.98	596.83	726.03	948.69
一年	841.33	878.72	1,167.79	1,440.42	1,880.57
二年	1,153.20	1,118.35	1,554.73	2,008.20	2,663.14
五年	1,178.89	1,041.04	2,197.68	3,243.49	4,599.47
七年	416.07	400.57	1,856.35	3,175.55	4,840.27
十年	(1,088.23)	(948.39)	270.62	1,538.60	3,141.09

四)　投資期越久，價格回報距離越大 = 將上述E類大面積單位之總和分別除以同投資年期之ABCD型單位，可發現年期越久，大面積單位之回報越拋離，隨時贏幾個馬位。舉例如半年期之 E/D及E/C分別是1.31和1.59，但十年期的就變為2.04與11.61了。

大面積單位通常「非豪則貴」，且多位於優勝地點，所以說地產是投資地點並非無道理，只是在上述研究過程裡，我們發現若只「間中」做買賣，就算是E類大面積單位也可損手爛腳。亦即是說，不可不理timing [時控]，若真的不理，唯有就如上述之顯示，不但要長線，且銀彈十足場場買。

*註：這ABCDE住宅分類是以單位面積為基礎、A最細，E最大，是差餉及物業估價署所採用的。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。