只看數據可出大錯

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○二年十月

房地產分析涉及參巧和運用市場數據，包括一般人常關注的價格，供應，銷售，需求等。然而，並非所有環節或因素皆可數量化，而難以數量化的有時比數量化的更具影響，部份如下：

甲、市場(個別地方，城鎮等)之(營商)文化及個性 = 這層面難以準確計算，雖會間接反映於經濟效率上，亦難純從數據看出，多需實地親身體驗。舉例說，若一切均等，一個較為排資論輩的地方在日常運作上包括開會 議，研討，決策等之效率及質素可比一個較為開通的地方遜色，雖數據上兩地人才同樣濟濟。這引致機構管理，權力交替／下放，上下補位，和「決策連續性」等環 節，做得到機構便有「隊形」，效率有機會是1+1 = 3，做不到其效率頂多是1+1=2(不是1+1=1已屬幸運)，而不少發展中經濟仍處後者模式。同樣地，一個較排外包括外來資金的地方亦多比一個較開放的地方落後。此外，這些營商文化及個性亦可從當地之整體歷史文化背景找出蛛絲馬跡。

乙、市場之施政策略和質素 = 這層面在某程度上可參巧一些顧問報告及評級，但總覺有不少主觀成份，雖粗略的衡量還可以，如政府是否鼓勵商業發展(pro-business)等。施政策略和質素有時(不是時時)對經濟民生可有較大影響，就算是美國也不例外，如三十年代大蕭條(收緊銀根)，或近年稅制改動間直接增加股票投資等。施政策略無論好壞，總會有人受惠亦有人受損，每方人數之多寡則另計，當然受益人數大於受捐人數時施政會較容易推行。施政策略除反映管治理念及可用來平衡各方利益外，施政策略之穩定性(consistency)不容輕看。相比「時好時壞」不穩定之施政，或許「時常都壞」但穩定之施政會更好，因後者(風險)較容易預計，當然最理想會是時常都好兼穩定之施政。

丙、市場之定力 = 這裡定力大致指市場之敏感性，舉例說，大驚小怪對小事也反應敏感的屬定力低，波幅亦一般較大，相反，則定力較高。定力某程度上可數量化，如某環節／因素轉變1%價格便變3%等，然而這比率可變(高或低)，亦未必可全面排除其他環節／因素之影響。有趣的是，若一切均等，炒家應喜歡定力低之市場，其一是買賣波幅也多些。這亦即說，炒味濃厚的市場多定力低。從某角度看，市場之定力亦和其思考能力有關。

總括而言，分析作投資時不單止用腦思考數據之意義，更須用心領悟一般數據顯示不來的現象，或許事半功倍。

另註：最近香港特區政府提及其對樓市之意向，因此有朋友問及這對價格有甚麼啟示。簡單回答就是不知，因執筆時仍沒有細節。無論如何，筆者重申現時(住宅)樓市主要看經濟表現(賺外來錢等)，物業供應等環節屬其次，施政未必有大效果。至於改善／改變租務條例，其經濟效果可有限，因投資物業放租主要看前景，回報及需求等，不會亦�p應只為條例變遷而投資。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。