高、貴、危、升

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2011年6月25日

現在不少人關心香港房地產價格之去向，做業主的想見更高水位，未置業的希望價格可緩和些，然而普遍像默認一浪比一浪貴的勢頭。加上近日政府賣地成績不俗，半山地皮之樓面地價迫近山頂淺水灣，甚至新界地段亦貴過其「麵包」，升浪的感覺揮之不去。

無論如何，現時樓價的確「高」，相當部份私人住宅屋苑已超越其九七年高?；的確「貴」，用同樣價錢往全球大城市購房，99%可於當地買大些，靚些或地點優勝些之房子；「危」，回報風險比例未致最差，但有續漸收窄跡象；「升」，一日有平錢，一日升價壓力存在。

最後一點要細說，雖「平錢」表示借貸利率偏低，但今倘的升浪非因成本平宜的錢，而是由QE等製造出來的量導致，銀紙多便自然不太稀罕，即低利率只是反映其量多。

此外，許多人以為借貸利率低，資產價格包括樓價便升，相反，樓價便跌，其實不一定。雖有時確是這樣，但另一些時期則見利率升樓價亦升現象，即技術上而言利率與樓價並沒有必然或因果關係，或許要看實質利率等 [可參考過往文章「樓價跟供應、利率或甚麼？」http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej456.htm ]。

至執筆之時，中原地產指數還未達100，然而，若用差餉及物業估價署的資料，則較大樓面面積之單位已超越九七年價位，尤以那些一千七百平方呎以上的，而小戶型亦甚近九七，相信短期便達 [見下圖]。

留意圖中最大面積單位之E類型，其與其他ABCD類型之單位價格差距於2003前相對穩定，但往後價格差距變大，而這趨勢亦有點出現在D類型單位身上。上述除有國內投資者喜愛較貴和大型房子之因素外，相信亦與本地近年經濟回旺而令部份人收入大增，刺激換大屋之需求有關，只是大型單位供應有限。

再者，亦注意近年樓價升幅的速度，除遜色於九七年那次外，今倘之升速不俗，用肉眼已可以看到，尤以大型單位的。九七那倘主要是自己捧自己?，今倘有較多外地投資者參與，效果會有別，對嗎？

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。