住宅交易量：上海最多，深圳最成熟

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年10月17日

以城市規模和人口計，北京和上海大約在同一級數，皆有一千多萬人口，兩者亦是全國重要之行政或金融中心。至於廣州及深圳，則不過千萬，雖後者或許很快升近千萬，且大多只覆蓋華南地區。天津亦是近年投資熱點之一，人口也遇千萬，加上連接北京之交通日漸方便，不難形成更大之經濟網絡。

今期探討上述各城市之私人住宅以樓面面積計的交易量，包括一手和二手樓市段，看看與其城市規模是否吻合，又或有着甚麼啟示。

一) 數據來源 = 主要從中原地產國內網站搜集，由二○○七年一月至今年七月。

二) 上海之住宅交易量五者中最多 = 一二手樓皆如是，繼有北京和天津，而廣州及深圳則傾少，要注意的是上海之交易量有點「拋離」現象，或許反映上海房地產不但有上海人捧場，亦有不少外省和外國投資者追捧 [見圖一、圖二]。

此外，留意上海之交易量並非全程拋離，印象中亦較受政策影響，有時和北京等相約，而天津之交易量近半年急升。若將北京之交易量等同100%, 上海於期內平均是177%，即上海一般多出北京77%之交易量，而廣州有66%，深圳及天津皆58%。

三) 各市之一二手交易量大致同步 = 即一二手樓之交易量傾向齊升跌，廣州有些少例外，其一手與二手之交易量相關數值不高 [見表一]。

表一：一手與二手數值關係	R	R2
北京	0.79	0.63
上海	0.81	0.66
廣州	0.60	0.36
深圳	0.73	0.53
天津	0.77	0.59

四) 深圳最成熟 = 這裡「成熟」是以二手交易量佔總交易量之百分比而定，雖或許不是唯一指標，但成熟的住宅市場很少仍以一手交易為主，以香港為例兼交易宗數計，二手近年只佔77%左右，深圳期間平均有56%，北京是40%, 上海41%, 廣州46%和天津35% [見圖三]。

此外，深圳之交易量走勢與北京、上海和天津的亦不太同步，只與廣州有些相像，或許反映相約之地域性。

五) 若套上平均方米價格，上海便更顯拋離 = 這裡將近期之交易量成以平均方米價格，得出以下數字，然而，重要的是數字表達之差距幅度 [見表二]。

表二：城市	百萬人民幣
北京	45,901
上海	94,614
廣州	16,533
深圳	19,499
天津	15,067

似乎上海之住宅交易量規模不能純看其城市規模、人口及甚至人均生產值去找尋因由，須連帶考慮其他的如地位(status)及位置(position)。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。