物業的距離溢價

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年11月24日

朋友和客戶中，不少對自身擁有物業作價看高一線，尤以那些處「外在利好條件」的，後者可以是地鐵站（交通方便）、公園（空氣較好），名校網或是行人電梯（人流興旺）等。這不難理解，且實質上這些地利較優的物業通常確可比同區相若的物業賣貴些，是否值得，見仁見智。

這令筆者想起讀書時有教授引用青蛙距離湖水的舉例，其意大致如下。首先，青蛙的生活兼生命甚倚賴湖水（提供食物、獵物、棲身等可維持生命之源），即其只可在距離湖水不遠之地域裡活動，一旦出了這範圍，連性命也可能不保；因此，假若青蛙如人一樣，又倘若牠們亦如人一般的可用金錢購置土地（地段），那麼，愈近湖水的地段便愈貴，愈遠愈便宜，過了活動範圍更一錢不值。以上道理不難明白，較複雜的則是價格變動（減少）的幅度及其「曲線」，後者須從市場買賣實案裡探討。然而，一般價格變動情況離不開以下數類：

平均調減　即「曲線」是一條直線向下，若沿用青蛙離湖水為例，又假設其活動範圍不能超越一百米，零距離（即正正在湖水邊）是值一百元，五十米距離便是四十九元，一百米時已跌至零元。一百零一米與一千或一萬米基本上沒有分別，均為零（理論上更可是負數，即青蛙不但不須付錢，更有收入，因其性命可能不保）。

初慢後快　即曲線在初段以較慢的減幅運行，但在後段某點突然快速下墜，若用青蛙例子，首七十米可能只減了三十元，但後段的三十米則共不見了七十元，猶如二個不同性質的市段。

先快後慢　這和「初慢後快」剛相反，頭三十米可能不見了七十元（或更多），尾七十米只減了三十元，亦猶如有著二個不同價格分段。　　

混合模式　這情況較複雜，同時顯示著以上不同形式的趨勢，如頭段可能較快，中間平均調減，後段則先慢而突變等，一時分析辨明不易。

上述只是簡化的描寫，現實市場可較繁複些，至於何時是這樣那樣的曲線，須從市場資訊裡找尋及驗證，但相信和該項「利好條件」的性質以及市場的特性傾向偏好等有關。舉例說，地鐵站或商場很多時是為「方便」，即不用坐車步行亦可到該處，因此人們願意步行多久便設定了「方便的範圍」，這可以是五分鐘或十分鐘，不同社區或年代有不同解釋，但一超越這範圍，那「方便溢價」便消失。據此，或許這類「方便」的利好條件的曲線可能傾向像初慢後快，在範圍內總有些溢價，一旦多了一分鐘步行時間便溢價全失。

再者，這等利好條件「溢價」，許多時未必可理性科學地推算出來，因買家群大多只是抽象地甚至憑感受付出這溢價的，如因某物業處在地鐵站上蓋，而願多給百分之五價格，很少會極細緻地計算這溢價是百分之四點七六八（假設能夠如此計算），且不同買家可有不同心中的溢價。據此，市場溢價亦只是置業群的「平均溢價」並非定律，更非所有置業人士皆如是想。

總括而言，以上嘗試講解的外在利好條件，只能令某物業比沒有這條件的物業賣貴些，以及幅度多少的看法，但遇著宏觀經濟及市場變遷時，這些利好條件也幫不了，亦阻不了宏觀價格變動，因此，某物業有（或將有）外在利好條件優勢而作出投資非明智之舉。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。