基礎因素才是硬道理

李耀偉

2013年4月16日

土地註冊署公佈今年三月份的成交宗數為6825宗，對比二月份的9643宗下挫了三成。但這下挫幅度只反映年頭樓價急升而令買方望價輕嘆卻步，是市場自我調節的表現，可以說這段期間交投已放緩，所創的新高不過越來越有乾升成份。故梁班子中人所指恐慌性入市已經受到高樓價節制。我曾經指出成交少而創新高對銀行體系並不會做成壞影響。因為銀行所貸出高風險個案是少數。但高估值令市場消費心理確又有刺激消費作用，人們自覺紙上富貴了，便有繼續花費的興趣。

不過上述數字並未反映二月二十二日政府施行的第三輪辣招，由於此三輪措施全面影響所有工商舖住宅物業，前線代理業即時進入急凍卻期。可以預見下一月公佈數字大有可能只有三四千宗。成交急跌比零三年沙士襲港期間尤低，理由是賣方並不樂於減價求售，不到價大不了守下去，自住的更沒有理由非賣不可。尤其是中小住宅，莫非要大屋搬細屋來減低自己的資產貶值風險？要知道香港的實際經濟形勢並沒有改變，除了禽流感來襲疑雲，日元下挫外，香港的失業率維持低水平，今天是勞工短缺的。無疑銀行是把新造按揭息率提高了0.25%，可是賣樓套現後存款利息依然超低，低於人們感受到的通漲率，用家是沒有套現的誘因。去年底至今升值最多的是日股，差不多有四五成暴利，可是今天也接近水尾，美股也創新高多時，今天持有現金看不到比持樓自住化算。美國加息嗎？有這種爭論，不過事實是自從美國國會在削赤問題上爭持不休至令聯邦財政自動進入削赤程序，美國的新增職位數字即減去動力，此情此境，聯儲局又如何加息？日本加碼量寛更使亞洲區資金進一步泛濫。要多購美債也有極限，因為美國政府已無加赤的餘額，端視共和民主兩黨鬥爭結果。

復活節後期二手市場的睇樓量急增，確十分具啟視性！本來四月天灰灰暗，十年沙士陰影遇上H7N9在華東擴散，理應是買家卻步。上週末的睇樓量反而大增，原來潛在買家是有購買意慾的，只是大膽以獵殺死雞價心態還價，一減便是兩成！可見實質需求還是存在，而且2015年前供應沒有新增可能，並會不會因為新辣招而改變。

大膽劈價兩成至令不少單位的售價與市值租金的關係形成3.5厘以上的回報率。而同時按息還在2.5厘水平，自住者享有的息率因歷史理由更低。相比之下中國銀行固定率是七年期三厘，如大膽還價的買方可以享受七年半厘淨息差，賣方套現反而存錢無息收。試問自住者又怎會減價求售。

當然，持貨多者也減磅再平衡自己的資產組合。政府抽走了利潤減價是肯定的，但一反價便兩成距離現實又太遠了，經濟環境可以，息低，供應搞不上依然是基本，政策不可能改變基本，增供應是漫長的活。