超前置業增壓引擎

李耀偉

2012年1月30日

樓市泡沫世界各地都有，二十年前的日本，金融海潚前的美國，今天的中國，香港和星加坡都存在超高樓價，不過相比各地及各歷史片刻的樓市泡沫以香港為最，正是認了第二無人敢認第一！理由有數項，第一是香港地真的土地不足，不單天然土地不足，而且是政經法體制局限下發展土地的不足。第二是曾蔭權一類AO官僚主義下，不敢於創造局面，反而抑壓土地供應而造成的長期中期土地資源不足。第三當然是世間罕都的死守聯繫匯率碰上美元供應泛濫。這三項因素均世上罕有而樣樣毒性強烈，結果香港泡沫之巨及危也世間罕有。當然，我們歷史上己在九七年出現泡沫爆破，由九七年直瀉至二零零三年共跌了65%。還好香港金融體制健全，市民憨居死守照供樓按，竟然沒有一間銀行破產。由此可見香港今天這個後九七樓市泡沫險極也是財富大轉移吧。

梁振英施政報告一出，樓市反應猶如進入牛市第三期一樣，第三期亦是樓市爆破前最後又最瘋狂一期。置業需求為何在辣招後再度釋放呢？其理由不就是梁振英今次講了真話。政治大隻講祇能在競選期間運用，又或者為自己個人誠信疑案中作為偽芸化裝。當在施政報告，數字由行政部門層層上交整合後，沒有比今天令市民更清楚了解到自己身繫的困境，那就是2017年前香港是沒法增加土地供應的，這是鐵一般的局限，不能用語言偽術再掩蓋了。

好了，未有施政報告前，市民還看不到真像，還有爭論還很多政治白癡地以為特首會有方法。可惜全港市民很清楚地看到現實的一面。到2017年才有更多實在而有改變現狀的供應，但今天祇是2013年第一個月。即未來四年要解決居住難題的人都要在清晰前景下作決定。要入市的比別人早，否則便更貴。由此，正如報章所說報告誘發再升預期，而處於「邊緣能力」的消費需求也釋放出來。綠悠雅苑的單身申請者人數是供應量的300倍，遠超整個屋苑44倍的超額申請。部份市民說是幫下一代置業。這反應了邊緣能力之外，香港正受着預代置業催谷。本來下一代的潛在購買力超前由這一代付諸實現，此種超前消費集合了兩代人的力量，樓市又怎會不被谷上七重天呢？

正由於現實數字反映了清晰未來，而超前消費尤如增壓引擎運作，我認為未來一年半載牛三的消耗性上升必然出現，各位預備好觀看燒煙花後的沉寂吧。