軟着陸可期
李耀偉
2013年3月8日
相比於曾蔭權年代，梁振英應對時局的出招已算多了，但形勢比人強，不少問題都是日積月累而成結構性的死局，期望一朝一招便解決問題是不可能的。可惜香港已學盡英國議會及傳媒只管罵不管做的惡習，上週政府出到三辣招抑壓樓市整體過熱，立會議員梁家傑評為「無新意」。而今期壹週刊亦條件反射式說所謂辣招不過廢招，但週刊幾星期前才說香港樓市墜崖了。
兩年前同一位財政司推出第一招，乃針對摸貨，那是真正的炒賣行為。去年十月梁振英出的招針對北方南下的資金，是順應港人購港樓的訴求。不到四個月，梁班子再出招，連本地投資者也狙擊了，不管工商住物業，只要不是首置或換樓的都要額外加稅。今天這世界上所有已發展地區經濟不景，樓市都在不同程度疲弱，唯有新興市場如中國星港等樓市才興旺(英國倫敦例外)。大陸調控樓市的招數已經超過六七年了，甚麼國十條國五條等等多得叫人摸不清，大方向也是打擊投資投機活動，只鼓勵自住的剛性需求。其經驗證明，大中城市樓價還在升。去年是中國經濟近年來比較艱辛的一年，股市跌到只有1949點，但樓市還是軟着陸，沒有被西方估中出現爆破。
比較中港兩地，如今抑壓樓市戰略目標已經統一了。樓房不被接納為投資產品，有錢者也不應該持有房產收租之用；第二目標則是輔助樓市軟着陸。故我認為至今第三階段的辣招及現存的金管局管理按揭政策。將為香港帶來同樣影響，那就是樓換樓及首置成為主體活動，熱錢被拒門外。由於土地供應要到2015年才有明顯的增速改變，而美國聯儲局所謂退市又說多過做，香港樓價將進入高原期，起碼有半年及至整年的橫行狀態。
中原城市指數升至120點比九七年還高了20%，是否今天港樓比十五年前更瘋狂？這問題要多角度比對。以今天物價計，比起九七年又怎祇多20%？查看一下茶餐廳的價錢單，一年也不止升兩成了，其餘還有地鐵票價，報紙雜誌，再看油價電費等，都是接近或超過一倍的。即樓房在香港的保值能力十五年間是下挫了才對。
然而，港人的收入增長速度無論在過去十五年及到將來更遠，整體上都不可能回復九七年的風光。那今天的收入水平要乘以一個更低的資本率，得出香港房屋的資本值應該跌才對。再者，港人最得力的六十年代生也進入退休倒數期，人口老化絕不可能累積年青時的資本增長率。這亦為樓價打折才對。
但中港融合將上述各不利因素逆轉過來。因為有本事的新移民，投資熱錢長錢黑錢都改變樓價下墜可能，北京上海深圳三大城市過去十年的樓價飛漲是最有力證明。只要外來熱錢進入，連三度衰退的倫敦樓市也不死。中國投資者在美國各校區置業安排子女的目光是十年計劃，香港又怎麼抵抗呢？