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售樓新指引定得發展商支持 |
梁理中 |
剛剛宣佈出售之新盤「領峰」，發展商亦已自行印制三冊樓書．其中兩冊為宣傳冊子，分別介紹會所設施，以及基建發展，而最主要之一冊為“售樓說明書”，內容完全沒有廣告成份，至於政府最新宣佈要求之“實用面積”，亦有清楚列明，筆者對相關發展商今次能快速回應政府之訴求，不單表示欣賞，同時亦要說個「服」字！
這正好回應曾特首最近突然親自宣佈，政府推出三招提高新盤賣樓交易之透明度，當中包括（１）發展商須在簽署臨約5個工作天內，公佈成交價等交易資料；（2）價單中之單位呎價，必須以實用面積計算，並列出每平方呎實用面積之售價；（3）發展商要用合理模式訂樓層編號，另售樓書必須在顯眼部份，列明樓層全面資料。
市場一般都猜測為何特首變得如斯「勇」，不惜親自開腔向發展商“開刀”？是否不再將發展商放在眼內？
筆者一點也不擔心特首與發展商之關係會轉差，皆因他們其實早已“傾掂數”，發展商亦明白在當前之政經環境下，特區政府亦不能再「不做?」。
市場要求對發展商有監管
探其根源，市場其實一向有聲音，要求立例規管發展商售樓，但發展商則不斷透過商會，表示“自我監管”，會較“立例監管”有效，且符合行業發展。事實上，自2001年6月起，地產建設商會已實施預售樓花指引，自行規管售樓說明書。儘管如是，市場仍有不少涉及發展商售樓之投訴，需透過立法會議議員、消費者委員會及相關政府部門等跟進處理。
就監管發展商售樓，究竟透過立法規管，抑或倚賴業界自律，其實是觀點與角度之考慮，很難說那種方式「絕對」合理。按筆者觀察，上一代發展商做生意之模式，多少保留著中國傳統思想，講修養、講中庸，生意目標不一定要“賺到盡”，儘管當時由殖民地政府監管，但發展商亦願意“比面”監管者，而兩者亦容易有商有量，故業界自律之方式較容易行得通，且涉及之監管費用（即部份“交易成本”）亦較低，有利當時仍在發展階段之房地產市場。
較難倚賴今天發展商自律
時至今日，發展商公司之話事人，一般已非創業者本人，多數為其二、三代之後人，又或外騁專業管理層，故在處理業務時，未必如上一輩般本著傳統殷實商人之修養，且市場競爭激烈，為求達到業績要求，很多時“搏到盡”，自然會將“自律”思維及步伐愈放愈鬆，最後變得不再理會，反而挖盡心思，只要法例無列明「禁止」，便無所不用其極，很容易失卻普羅大眾認同之「是」與「非」準則，最近新樓跳層至88樓之安排，屬明確例子。
特區政府要“出口術”
相信特區政府亦慢慢看通了，在今天充滿爭論（甚或“漫罵”）之政商環境，市民及傳媒之要求又不斷提高，單靠發展商自律，未必行得通，故特首對樓市亦要親自過問一下，以“醒醒”發展商，同時向普羅大眾作個交代，希望強化政府形象。今次特首開腔前，相信財爺、相關局長及常秘級官員亦已向發展商說明厲害之所在，故發展商無理由不支持政府新指引。事實上，地產建設商會最近亦與各會員達成共識，必須遵守13項售樓要求，相關規定其實比特首所提之三項指引，嚴謹得多。
作者電郵 : info@centafinance.com