解構定息按揭 |
梁理中 |
在金融海嘯下，本地銀行界吸納按揭業務時，不想再採用“減息爭客”之策略。於是，最近多了銀行推出為期一年之定息按揭，表面看來好像異於傳統浮息之另類產品，但由於定息年期太短，根本發揮不了定息按揭之真正功能。
定息按揭指在規定之按揭期限內，供款人之按揭息率固定，不會像浮息般因外圍息率更改而有變。銀行要提供定息按揭，理論上必須先在市場取得較便宜之資金。而採用定息按揭之客人，多數是偏愛財務計劃周詳之用家，由於他們喜歡準確預算買樓後之未來供款，故較容易接受定息按揭之安排。當然，有信心看透或預測未來利率上升之借款人，在加息潮來臨前，亦會樂意採用定息按揭產品。
效果等同購買息率保險
採用定息按揭在概念上與購買利率保險無異，定息按揭之年期愈長，借款人需支付之按揭息率“溢價”自然愈高。當定息按揭計劃在息率走勢向上時推出，年期較長之定息會比年期短者之定息為高。選用該類產品時，客人需注意定按期限後之利率安排及選擇。同時，客人應在事前查核清楚，倘有需要在定息期內贖回按揭，或轉回浮息按揭，將可能引致之罰息及費用。
由於定息按揭最大之功能是確保未來按揭息率之穩定，故該類產品一般在快將加息之環境，或剛開始加息時候，對借款人之吸引力（保障免加息）會較大。
本地過去亦有三年定按產品
事實上，外國推出之定息按揭年期，一般長達10年以上，甚或全期（超過20年）定息，相關產品確實可為長期供樓人士提供利率風險之保障。本港於07年初，香港按揭證券有限公司與銀行界亦曾推出最長為期三年之「九成定息按揭保險計劃」，定按一、二及三年之年息率分別為1.65%、2.28%及3.18%。對有興趣選用定息按揭之借款人而言，定按兩年比一年要多付0.63％利息，而定按三年比一年則多付1.53%。基此，倘當時之按揭借款人認為在未來兩年內平均加息會超過0.63%時，應選取兩年之定息按揭，而認為未來三年內平均加息超過1.53%者，選擇三年之定按會更為合理。
由於香港之資金市場相對外國者為小，故一般較難推出長年期之定息按揭。但從對上一次最多三年期之本地定按產品看來，我們不難發現整個產品設計，完全針對借款人對未來利率走勢之不同看法，在在確能發揮利率保險之精神。
短期定息祗屬噱頭
最近本地銀行推出之「一年期」定息按揭計劃，其實祗屬市務噱頭（Marketing Gimmick），當我們將坊間其中一個定息按揭計劃︰《首年2.48%定息，其餘年期為“「最優惠利率」(P)減2%”(P為5.25%)》與其它按揭計劃比較時，不妨就簡單將它當為全期浮息“P減2%”，而首年則可以因（較低）定息所享有之慳息效果，取得“現金回贈”為0.77%（即<5.25%-2%>-2.48%）！
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