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QEII下業主應何自處 |
梁理中 |
自月初美國聯儲局宣佈推出第二輪量化寬鬆政策(QEII)後，港幣實則上已跟隨美元不斷貶值，手持物業頓時成為市民保障資產價值之有效方法。
按市場觀察，最近業主一般未必肯輕易賣出單位，儘管有放售個案，業主亦時有反價情況出現，令本港樓價有持續上升之趨勢，故不少傳媒及讀者朋友都問筆者，業主在如斯情況下，應如何自處？
其實，在聯繫匯率不變的情況下，香港之經濟及金融市場應較其他地方者最受QEII影響，皆因美元熱錢流入香港並無匯率風險，且香港目前之投資環境，屬全球最開放之一。與此同時，美國民主黨最近失去了眾議院之大多數議席，預計奧巴馬政府在未來兩年，只會推出較易討好國內不同界別之進一步量化寬鬆政策。換句話說，美國保持低息，不斷印銀紙，將會是不能避免之事實，香港目前未有任何新思維之防守機制，故港元將會不斷貶值，且後果日益嚴重。
為此，目前手持自用物業者，根本無必要為貪圖單位已升值而放售套現，事關售樓所得之現金，既難保值，日後又未必能買回心儀之單位。加上業主出售自用物業後，又要支付額外租金；且目前低息環境實有利業主供樓。在在情況之考慮，結論不外是業主實無需“售樓自擾”。對有條件換大樓者，筆者想提醒他們，應作“先買後賣”之安排，以避卻樓價出現大升幅之風險。
至於擁有自用物業之人士，應否考慮多買單位作保值？筆者建議條件許可者，可使用傳統智慧，盡量保存持有兩所物業，一為自用、一為收租，以保障日後退休生活。
對更富有者而言，應否購入多些物業？其實就要視乎他們之資產分佈步署，又或有沒有對個別投資項目之專長或偏好，而他們是否相信香港會持續低息、美國會不斷印銀紙？如信者，多買些物業作資產保值，亦屬無可厚非之選擇，但投資者應事前多費心思，針對配合如放租、短炒或長線升值等不同投資目標，慢慢在市場搜羅心儀項目，方可作決定。
留意政府對樓市政策之改變
最後，大家定會擔心樓市何時出現大逆轉，其實無人會說得準，但筆者較傾向從政府對樓市政策之改變，又或相關政策背後之政治考慮作推算。目前，中國經濟未算全面開放，而中央政府有較強之實力及機制，抗拒美國進一步之量化寬鬆政策，但香港在保持聯繫匯率下，似乎出現了一個缺口，不斷受美國印銀紙政策所影響，故為配合中央政府對美國“壞行為”之反擊，又或被免香港資產泡沬不斷惡化，特區政府即使未必快速決定將港元與美元脫?，亦不能不考慮設置特殊機制，禁止游資不斷來港“肆虐”，而有關機制其實無可避免地同時打擊本港樓市！
作者電郵 : info@centafinance.com