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打擊樓市措施下按揭轉保守 |
梁理中 |
自特區政府推出打擊樓市新措施後，物業成交即時銳減，而銀行積極吸納按揭貸款之境況，亦不復見，市場時有傳出估價不足，又或按揭批核被減額(甚或被拒)之個案。
誠言，銀行界面對今年首10個月之暢旺樓市，其全年按揭業績已大多達標，加上金管局過去不斷提醒銀行，留意資產泡沫，小心控制按揭貸款風險，故近年尾前，銀行界稍稍放鬆爭取按揭業務，本屬無可厚非。
保守估價及收緊批核
再者，新打擊樓市措施之推出，除令炒家即時收歛外，銀行界普遍亦感愕然，皆因日後按揭貸款之抵押物業，其市場可售性(marketability)，其實已出現了本質之改變(指新購物業在首二年內出售需支付5-15%之額外印花稅)。銀行界在未能釐清新稅項影響按揭貸款之風險前，相關業務會先轉趨保守，情況一般會出現在物業估價及/或按揭批核上。
據市場反映，銀行界與估價公司初步已有共識，舉凡業主以打擊樓市措施前之市價放售物業，其估值平均會下調8-10%，而端視同區物業之實際成交，個別單位之估值，可能會出現更大之下調幅度。
由於目前樓市成交下跌，銀行界及估價公司對物業之估值偏保守，且沒有像旺市時，容易收集更多之成交個案作參考，故部份跌價幅度較大之成交，可能即時將同區單位估值拉低，儘管個別物業有較理想之成交價，影響同區單位估值之升幅亦會有限。
對於需要按揭融資之買家，應對心儀物業之估值有所掌握，以配合銀行可批出之按揭借貸成數，俾安排所需資金以完成交易。筆者想特別提醒準買家，遇有需要時，最好直接向銀行職員查詢目標物業之估值，並索取相關之參考編號，皆因該編號其實已代表銀行，對相關物業之估值有一至三個月之承諾。
買家應多作部署以保障成交
面對政府收緊按揭之新措施，銀行對按揭業務又轉保守時，買家事前確保取得所需之按揭貸款，尤為重要，故筆者建議真正想入市之用家，在目前情況下，不妨先向銀行申請“預先批核”按揭(儘管涉及少許收費亦不應介意)，然後慢慢在市場搜羅目標物業，掌握其最新估值，再與放盤業主討價還價。
只要是實客，且已辦妥按揭融資所需之安排，地產代理及業主為免浪費時間及精神，都會傾向容易與他們達成交易。
作者電郵 : info@centafinance.com