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停建公共空間帶來之考慮 |
梁理中 |
過去政府批地建築商起樓，有時要求在項目中加建公共空間，按地政總署之地契清單資料反映，自1980年起，本港共有52個發展項目提供56個公眾休憩空間，當中有40個坐落私人土地，15個在政府土地，一個橫跨私人與政府地。
公共空間原意屬多贏方案
有關安排本來是多贏方案，當中包括：（1）政府：省卻公共空間之建築及日後維修費用；（2）市民：公共空間有利市容規劃，且普羅大眾亦可透過使用已綠化之公共空間，享用發展商之設計及建屋成果；（3）發展商：公共空間讓新樓盤之規劃更具彈性，且有利促銷單位；（4）小業主：直接享用公共空間帶來之優美綠化居住環境，及物業因而獲得之升值潛力。
不幸地，由於部份發展商及屋苑管理公司對公共空間處理不善，導致有市民投訴無法使用私人土地上之公共空間，加上傳媒聚焦報導，不斷要求政府提供有關公共空間之資料，及解釋相關政策，於是私人土地上公共空間之問題被鬧哄了，個別項目因公共空間所引發之爭論，已進入司法程序，而政府最近亦提出除非有特殊考慮，新建私人屋苑將停闢公共空間之想法，以免日後在相關問題上有更多之爭拗。
停建公共空間少了綠化色彩
於是一個「多贏」方案可能無法繼續，日後香港市容，或許只出現“石屎森林”及“屋苑商場”作圍城，路過市民較難享用有大自然氣息之花園及平台（公共空間）作通道，問題看似解決，但現有40個落在私人土地上之公共空間又如何處理呢？
政府同時提出一個以「諒解角度」考慮之方案，讓業主申請豁免開放公共空間。申請成功與否，須視乎（1）當區其他公共空間之多少；（2）相關區議會之支持；（3）全體業主或經業主立案法團議決同意之申請等。成功之申請，還需支付豁免之費用。此外，因加建公共空間而獲得額外總樓面面積之項目、落入古物古蹟範圍之項目、及在私人土地上售公用契約規定之公眾通道等項目，一律不會獲豁免開放之考慮。
爭取豁免開放公共空間方為上策
據悉，部份屋苑業主正投訴發展商售樓時沒有清楚說明公共空間之所在，甚或蘊釀要求索償，但法庭未必容易判業主勝訴，皆因發展商聲稱，其售樓處一向放有大廈公契文本，可供準業主查察有關公共空間之條款，但一般買家都未必會去查。基此，筆者認為小業主與其向發展商發動一場漫長之法律訴訟，不如友善地邀請發展商談談，商討如何申請將公共空間豁免開放，與及雙方日後分攤豁免費用之安排。如斯行徑，應該來得更有意義吧！
作者電郵 : info@centafinance.com